親戚、朋友、路人……不管是誰(shuí)，只要能拉來(lái)客戶(hù)買(mǎi)房就有傭金拿。近期，部分開(kāi)發(fā)商為提升營(yíng)銷(xiāo)效果采取“全民經(jīng)紀(jì)人”模式引發(fā)爭(zhēng)議。多家大型房地產(chǎn)中介企業(yè)對(duì)此公開(kāi)抵制，認(rèn)為該模式侵害了中介利益，可能引發(fā)走私單、利益糾紛、偷漏稅等亂象。

那么，“全民經(jīng)紀(jì)人”究竟屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新，還是破壞“行業(yè)生態(tài)”?

變相的“搶生意”

近日，中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司、深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等5家中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明，言辭激烈地抵制開(kāi)發(fā)商采取“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷(xiāo)模式，稱(chēng)不接受這一模式的分銷(xiāo)合作或類(lèi)似操作行為。

所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”，是部分房企通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)App、小程序等方式推出的營(yíng)銷(xiāo)模式，即發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人介紹潛在購(gòu)房者，并在成交后給介紹人支付報(bào)酬。

“如果您買(mǎi)這個(gè)房子，可以讓朋友參加我們的‘全民經(jīng)紀(jì)人’。首次登記信息時(shí)，推介人寫(xiě)您朋友的名字，他可以領(lǐng)2萬(wàn)元推介費(fèi)，但需要到稅務(wù)局交一下稅。”深圳“會(huì)展灣·東城”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售人員說(shuō)。據(jù)了解，恒大旗下的“全民經(jīng)紀(jì)人”App恒房通，目前用戶(hù)數(shù)超過(guò)1000萬(wàn)，今年2月實(shí)現(xiàn)成交近10萬(wàn)套;碧桂園鳳凰通，今年前2個(gè)月線上全民營(yíng)銷(xiāo)占銷(xiāo)量的28.62%。

房地產(chǎn)商通過(guò)全民營(yíng)銷(xiāo)刺激了銷(xiāo)售，但卻引起中介機(jī)構(gòu)不滿。在一些中介機(jī)構(gòu)看來(lái)，“全民經(jīng)紀(jì)人”不僅搶了其代理生意，還破壞了行業(yè)“生態(tài)環(huán)境”，帶來(lái)管理問(wèn)題。中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司董事總經(jīng)理鄭叔倫說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商在找中介機(jī)構(gòu)合作的同時(shí)，又開(kāi)展‘全民經(jīng)紀(jì)人’模式，是變相誘惑中介機(jī)構(gòu)員工利用公司資源接私單?！?/p>

中介“蛋糕”之爭(zhēng)

“全民經(jīng)紀(jì)人”銷(xiāo)售模式在房地產(chǎn)業(yè)不是新鮮事。此前，綠地集團(tuán)在2012年就提出這一概念。隨后，富力、萬(wàn)科等房企也看到商機(jī)，陸續(xù)推出類(lèi)似模式，鼓勵(lì)社會(huì)力量為開(kāi)發(fā)商推薦客戶(hù)。

房企推出“全民經(jīng)紀(jì)人”擠壓中介“蛋糕”，不少中介機(jī)構(gòu)早有微詞。而近來(lái)，房企對(duì)“全民經(jīng)紀(jì)人”模式愈加倚重。不少業(yè)內(nèi)人士分析，在疫情等因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力激增;與此同時(shí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)了獲客便利。不少房企為削減成本自建銷(xiāo)售渠道，比如線上直播賣(mài)房，用“全民經(jīng)紀(jì)人”模式獲客。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，從線下到線上，從傳統(tǒng)銷(xiāo)售渠道到全民營(yíng)銷(xiāo)，所謂“全民經(jīng)紀(jì)人”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)下開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

一位大型房地產(chǎn)公司高管對(duì)記者說(shuō)，并沒(méi)有哪條法律規(guī)定新房銷(xiāo)售必須由中介來(lái)代理，我國(guó)2014年也取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格許可和認(rèn)證。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論選擇用自己的銷(xiāo)售渠道還是與中介機(jī)構(gòu)合作，都是依據(jù)成本收益、企業(yè)戰(zhàn)略判斷的市場(chǎng)行為。

記者采訪了解到，中介機(jī)構(gòu)代理項(xiàng)目一般收取1%至5%的傭金，不同房企與中介機(jī)構(gòu)有不同程度的銷(xiāo)售合作?？偟膩?lái)說(shuō)，若項(xiàng)目好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)合作的意愿較低，可能會(huì)選擇自銷(xiāo);若項(xiàng)目難賣(mài)，特別是在三四線城市銷(xiāo)售樓盤(pán)，房企則更加依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的渠道。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，開(kāi)啟“全民經(jīng)紀(jì)人”模式最重要的目的是降低獲客成本。以深圳“會(huì)展灣·東城”項(xiàng)目為例，推薦一位客戶(hù)并實(shí)現(xiàn)成交，“全民經(jīng)紀(jì)人”的傭金是2萬(wàn)元;而如果與中介機(jī)構(gòu)合作，即便按照1%的傭金算，也要4萬(wàn)元至6萬(wàn)元。