如今，越來越多的人選擇用按揭貸款的方式來買房，但是在簽訂購房合同時，往往容易忽略其中這么一個條款：“若買受人在該商品房辦理完抵押登記前未按銀行規(guī)定按時償還貸款，導致銀行劃扣出賣人保證金或對出賣人造成其他損害的，出賣人有權解除合同并要求買受人賠償損失?！?/p>

近日，南靖縣的張先生就因為忽視該條款，擅自“斷供”4個月，結果被開發(fā)商起訴要求解除購房合同。

擅自“斷供”致房地產公司遭代償

2014年12月22日，張先生與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，合同約定張先生向該公司購買址在南靖縣山城鎮(zhèn)某小區(qū)一套房屋，交易價款為40萬余元。

合同簽訂后，張先生交納首付款18萬余元，按揭貸款22萬元，開發(fā)商作為保證人對房屋辦理抵押登記前提供階段性擔保。同時，雙方就張先生在對辦理完房屋抵押登記前償還銀行貸款的問題上，作如下約定：在辦理按揭貸款手續(xù)后，至還清全部銀行按揭貸款前，連續(xù)三個月或者累計六個月未償還按揭貸款本息，導致該房地產公司履行擔保義務的，該房地產公司有權隨時解除合同，張先生需要按《商品房買賣合同》中房屋總價款的20%標準支付違約金。

2019年7月起，購房后的張先生數(shù)次因資金周轉困難，未能按時償還銀行貸款，根據(jù)合同有關約定，銀行在該房地產公司的保證金賬戶上劃扣了張先生逾期按揭貸款本息6984.77元。

購房者被訴請解約并支付違約金

今年7月13日，該房地產公司在多次聯(lián)系張先生未果后，一紙訴狀將張先生訴至南靖縣人民法院，請求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并要求張先生支付違約金80530.6元及代墊的銀行貸款本息6984.77元等。

承辦法官在了解案情后，發(fā)現(xiàn)張先生由于自身沒有穩(wěn)定工作，加上疫情期間無法外出務工，經(jīng)濟困難，這才導致無法及時歸還按揭貸款，并非惡意拖欠房貸?？紤]到案件的裁判結果可能讓本就拮據(jù)的張先生雪上加霜，承辦法官一邊告知張先生不及時償還銀行貸款的后果，一邊聯(lián)系原告方代理律師并告知張先生的困境。

最終，在法官的調解下，雙方達成調解協(xié)議，張先生當場向該房地產公司付清按揭貸款本息6984.77元，該房地產公司自愿放棄違約金的訴求，雙方簽訂的《商品房買賣合同》繼續(xù)履行。

法官說法

日常生活中，購房者以按揭貸款方式購買商品房的，往往會簽訂一份三方協(xié)議，約定在辦理完房屋產權登記之前，開發(fā)商需要對購房者的貸款承擔擔保責任。

開發(fā)商在盡到了應盡的通知義務后，購房者仍未按期繳納貸款或提供反擔保，致使銀行扣劃開發(fā)商保證金的，在滿足合同約定的情況下，開發(fā)商享有合同解除權，且購房者還應當根據(jù)其履約情況承擔違約金。

我國《合同法》中規(guī)定的合同解除方式主要有約定解除和法定解除兩種。其中《合同法》第93條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！?/p>

而在即將施行的《民法典》中第562條也作了類似規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。”

但需要注意的是，約定解除權的成立和行使，應以不違反法律法規(guī)為前提。