法院：房地產(chǎn)商違約，違約金應(yīng)彌補購房者的實際損失

房地產(chǎn)商逾期交房，支付的違約金賠償?shù)陀谫彿繎糇夥康姆课葑饨?，租房產(chǎn)生的剩余租金應(yīng)由誰來承擔(dān)?近日，廈門集美法院審理了一起購房者起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商支付因逾期交房造成的租金損失案。

孫某向廈門某房地產(chǎn)公司購買位于廈門市集美區(qū)某樓盤的一處房產(chǎn)，于2016年4月8日簽訂了《廈門市商品房買賣合同》，約定交房日期、違約責(zé)任等條款。根據(jù)合同約定，孫某按時足額支付了購房全款。合同約定，2018年6月30日交房，但房地產(chǎn)公司到2019年11月16日才交房，逾期交房500余天。

孫某起訴至法院稱，廈門某房地產(chǎn)公司逾期交房，導(dǎo)致孫某一家不得已另外租房以解決居住問題，租金損失應(yīng)由房地產(chǎn)公司賠償。房地產(chǎn)公司已賠償違約金46957.76元，但孫某一家實際支出的租房費用為60500元，因此房地產(chǎn)公司還應(yīng)賠償孫某租金損失13542.24元。

廈門某房地產(chǎn)公司在庭審中辯稱：該公司已向?qū)O某支付了逾期交房違約金，雙方之間因逾期交房產(chǎn)生的糾紛，已經(jīng)解決并且同意再無其他爭議。孫某主張賠償租金損失仍然是基于該公司逾期交房產(chǎn)生，法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回孫某的起訴。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛，孫某與廈門某房地產(chǎn)公司簽訂的《廈門市商品房買賣合同》合法有效。本案中，孫某雖然接受并領(lǐng)取了房地產(chǎn)公司支付的逾期交房違約金，但因房地產(chǎn)公司的違約行為，導(dǎo)致孫某產(chǎn)生了房租損失，已支付的違約金并不足以抵償租金損失，孫某的此項訴求合乎法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。但租金損失的計算期限應(yīng)從合同約定的交房期限起至實際交房之日止，按每月3500元計算，租金共計57750元，扣除已賠償?shù)倪`約金46957.76元，房地產(chǎn)公司還應(yīng)賠償孫某逾期交房的損失10792.24元。故集美法院判決：廈門某房地產(chǎn)公司應(yīng)向?qū)O某支付逾期交房造成的租金損失10792.24元。

法官說法

我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。若約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。此外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》具體規(guī)定，當(dāng)違約金彌補不了購房者的實際損失時，購房者除了主張“逾期交房違約金”之外，還可以主張超出“逾期交房違約金”部分的實際損失。

本案中，被告逾期交房給原告孫某造成的損失，其支付的違約金不足以抵償孫某的租金損失，因此，孫某主張房地產(chǎn)公司繼續(xù)支付逾期交房違約金不足以抵償租金的損失符合法律規(guī)定。