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說說“兇宅”買賣及遺產(chǎn)繼承的法律規(guī)定

2021-03-11 16:12:30?作者:?來源:福建法治報-海峽法治在線  責任編輯:周冬   我來說兩句

提及“兇宅”,或許每個人心中對其都有一個定義,但不可否認的是,多數(shù)人對此都頗為忌憚,尤其是在二手房屋交易中,買房者常常聞“兇”色變,而賣房者則多加隱諱。這雙方一隱一恐,便極易在所涉 事實暴露之后引發(fā)糾紛。

2019年夏天,福州五四北某高檔小區(qū)內(nèi),一名“90后”獨居男子猝死在自家房中,兩天后被物業(yè)發(fā)現(xiàn)。 據(jù)物業(yè)介紹,該男子系家中獨子,單身未成家,其父親早逝,直系親屬僅母親一人。死亡后,該男子涉房貸等多起官司,“房子有140余平方米,他是用公積金貸款買的,現(xiàn)在還欠物業(yè)一年多物業(yè)費,近萬元。而后,其母將房子以售價310萬元掛于中介進行售賣?!?/p>

不少群眾在為年輕生命感到惋惜的同時,關(guān)注到了“兇宅”買賣及遺產(chǎn)繼承等系列問題。為此,記者先后采訪了福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所的張照東律師與福建通民律所的涂明律師對此進行釋法。

問題一

該房屋屬于“兇宅”嗎?“兇宅”如何定義?

律師解答:“兇宅”是民間的一種說法,指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因 死亡事件的房屋或場所,老人自然死亡、正常病亡等不包含在內(nèi)。但目前我國法律對“兇宅”未形成確 定且統(tǒng)一的概念,也未明確具體適用范圍,所以判斷房屋買賣合同糾紛中系爭標的物是否屬“兇宅”較 為困難,更加無法確定其應(yīng)否納入法律調(diào)整和保護的范圍,導致各地法院對其產(chǎn)生不同的認識與處理。

因此,關(guān)于房屋是否存在曾經(jīng)有人非正常死亡,是否需向購房人告知這一點,各地法院也看法不一。個 人認為,該信息直接影響到房屋的市場價格,因為同等地段和條件的房屋,“兇宅”價格低很多,所以 無論中介還是賣房人應(yīng)當誠實披露這一信息。在一般房屋交易過程中,如若購買方在不知情的情況下購 買了“兇宅”,其有權(quán)訴請要求解除、撤銷合同,此類情形在各地法院均有類似判例。

問題二

該房子仍在按揭還款中,能否轉(zhuǎn)賣?

律師解答:目前可以。《中華人民共和國民法典》第406條規(guī)定:“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財 產(chǎn)。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng) 當及時通知抵押權(quán)人?!?/p>

《民法典》未生效前,銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。但2021年1月1日《民法典》 生效后,帶抵押權(quán)的房屋無需解壓即可買賣實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。再去辦理房屋轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)時,就可以 在不注銷銀行抵押權(quán)前提下進行房屋過戶,不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

記者從物業(yè)處了解到,該房在中介掛售310萬元,比市價每平方米低了3000元左右,且附贈一個兩三百 平方米的大露臺,已有多位同社區(qū)的知情者表達想購買的意愿。

問題三

其母是否有權(quán)對該房屋進行售賣?

物業(yè)可以找其母親追索物業(yè)費嗎?

律師解答:《民法典》第一千一百六十一條對被繼承人稅款、債務(wù)清償?shù)脑瓌t進行了說明:“繼承人以 所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實際價值部分,繼承人自愿 償還的不在此限。繼承人放棄繼承的,對被繼承人依法應(yīng)當繳納的稅款和債務(wù)可以不負清償責任?!?/p>

遺產(chǎn)繼承是財產(chǎn)和債務(wù)一并繼承的,不能只繼承財產(chǎn)而不承擔債務(wù),繼承人負有在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)償 還債務(wù)的責任。在此案例中,其母親在確定繼承其遺產(chǎn)后,是可以對該房屋進行售賣的。前提是繼承遺 產(chǎn)的同時,繼承債務(wù)。若其母繼承該套房產(chǎn),則需同時繼承男子的債務(wù),物業(yè)是有權(quán)向她要回物業(yè)費的 。當然,超過遺產(chǎn)實際價值的繼承人愿意清償?shù)牟辉诖讼蕖?/p>

律師建議

針對部分人群的忌憚心理,律師就如何避免買到“兇宅”給出了建議:

一是上網(wǎng)查找過往新聞。例如該小區(qū)的地址、名字、附近的建筑等,仔細看看彈出來的信息網(wǎng)頁,有沒有相關(guān)的新聞報道;

二是走訪小區(qū)。向居委會、物業(yè)公司或者隔壁鄰居打聽房子信息;

三是到派出所詢問。購房者需要和原業(yè)主一起去派出所核實是否有發(fā)生過非自然死亡的備案記錄;

四是看出售的房屋價格是否明顯低于市場價。有的業(yè)主會為早日出手“兇宅”而降低價格;

五是簽約控風險。法律上沒有“兇宅”的定義,購房者可以在委托合同及購房合同中約定披露義務(wù)這一 項。

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