近年來，城市小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)了較多問題，物業(yè)公司侵犯業(yè)主的違法行為有不斷增多的趨勢，影響了城市居民安居樂業(yè)與和諧社區(qū)建設。物業(yè)公司存在損害業(yè)主權益的違法行為，主要原因是物業(yè)自治主體機構——業(yè)主委員會缺位，對物業(yè)公司沒有發(fā)揮應有的監(jiān)督職能。根據(jù)物業(yè)管理的有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到50%以上時，應在該住宅小區(qū)開發(fā)建設單位和小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下，建立物業(yè)管理委員會，即業(yè)主委員會。但實際情況是，在全國城市小區(qū)建設中，業(yè)主委員會的發(fā)展落后于物業(yè)公司，大部分小區(qū)沒有業(yè)主委員會組織；有的即使組建起來，但發(fā)揮的職責不明顯，物業(yè)自治主體缺位現(xiàn)象突出。要提高物業(yè)公司管理水平，作為小區(qū)物業(yè)管理的最高自治機構——業(yè)主委員會，必須發(fā)揮好監(jiān)督管理作用，否則，物業(yè)公司的服務質量難以得到保證。
小區(qū)業(yè)委會沒有及時建立與健全，主要有兩個方面原因：一是某些物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商消極抵制業(yè)委會的成立；二是業(yè)主缺乏成立業(yè)委會的自覺性，或存在“搭便車”心理，即自己不主動爭取群體利益，但有利益卻想分享，使業(yè)主代表與業(yè)委會委員“難產(chǎn)”或發(fā)展不順。
小區(qū)業(yè)主委員會缺位，這種違背《物業(yè)管理條例》的現(xiàn)象將給物業(yè)管理與社區(qū)發(fā)展帶來諸多問題，主要有：物業(yè)公司是謀求利益最大化的企業(yè)，小區(qū)內沒有組建業(yè)主委員會，等于小區(qū)沒有主人，物業(yè)公司既當管家又當主人，不受監(jiān)督的物業(yè)公司往往為所欲為，侵犯業(yè)主權益；小區(qū)沒有業(yè)主委員會，使物業(yè)管理自治內部缺乏對話機制，業(yè)主與物業(yè)公司的紛爭難以得到有效解決；影響物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，由于小區(qū)沒有業(yè)主委員會，物業(yè)公司沒有被解雇的可能，經(jīng)營差的物業(yè)公司不可能退出市場，影響了物業(yè)公司之間形成競爭機制，不能實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
當前，建立健全物業(yè)自治機構，不僅可以促進物業(yè)公司與廣大業(yè)主和諧共處，維護廣大業(yè)主利益，而且還可以促進城市和諧社區(qū)建設，有利于社會穩(wěn)定。有鑒于此，建議省、市城鄉(xiāng)建設廳（局）和房管、民政等部門聯(lián)合制定物業(yè)管理地方性法規(guī)，作為《物業(yè)管理條例》的補充予以實施。
建立健全物業(yè)自治機構需要外部行政力量介入。剛剛入住小區(qū)的業(yè)主互不熟悉，難以很快形成利益共同體，而物業(yè)管理公司一般不會主動要求建立一個監(jiān)管自己的組織機構。把監(jiān)督物業(yè)公司的責任全部交給小區(qū)業(yè)主委員會，監(jiān)督成本高，業(yè)主委員會難以承擔。因此，建立健全物業(yè)自治機構——業(yè)主委員會，必須有一個強有力的外部行政力量介入，需要政府城鄉(xiāng)建設局、房管局、物價局、民政局以及街道辦事處、社區(qū)居委會的支持。街道辦事處和社區(qū)居民委員會要在小區(qū)物業(yè)自治中發(fā)揮積極的指導作用，主要是前期物業(yè)管理與后期的業(yè)委會選舉工作。在前期物業(yè)管理（即新建小區(qū)業(yè)主入住率沒有超過一半，還不能組建業(yè)主委員會時的物業(yè)管理）中，街道辦事處和社區(qū)居委會要把好物業(yè)公司資質與信譽審核關，防范不良物業(yè)公司接管新建小區(qū)。街道社區(qū)管理機構要對小區(qū)業(yè)主委員會的運作過程進行指導，向社區(qū)居民宣傳有關物業(yè)管理的基本知識，提高社區(qū)居民作為小區(qū)業(yè)主的素質，使他們在《物業(yè)管理條例》指導下以民主推選方式產(chǎn)生業(yè)主代表，建立業(yè)主代表大會與業(yè)主委員會，搞好物業(yè)管理的督導工作。
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