中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“調(diào)結(jié)構(gòu)”是我國明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn),轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式刻不容緩。近日國務(wù)院連續(xù)召開會(huì)議,明確要遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭,并出臺(tái)了一系列政策。
事實(shí)上,中央早就認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性失衡問題,自2003年以來就開始實(shí)行嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策,相繼出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》等一系列政策,2008年11月為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊,住建部提出三年內(nèi)要新增總投資約9000億元,用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。然而,住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒有得到根本的改善,2009年下半年房價(jià)反而還出現(xiàn)了始料不及的快速上漲,地王頻現(xiàn),“面粉貴過面包”的現(xiàn)象再度頻頻上演。
那么,進(jìn)入2010年,如何準(zhǔn)確把握國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢,積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整?中央一系列政策能否得到有效落實(shí),并真正奏效?筆者認(rèn)為,必須著力解決好以下三個(gè)問題:
一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整要避免“雷聲大、雨點(diǎn)小”
中國房地產(chǎn)市場最突出的問題是出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡,保障類住房供不應(yīng)求,廉租房的實(shí)物配租量明顯不足,低收入家庭根本就買不起經(jīng)濟(jì)適用房,“夾心層”住房問題突出,限價(jià)房政策的初衷主要是解決這一群體的問題,但限價(jià)房的供應(yīng)量也遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。近幾年來各級政府在保障性住房的建設(shè)力度上逐年加大,但正是由于房價(jià)上漲過快,住房困難已經(jīng)從低收入家庭擴(kuò)散到中等甚至中高收入家庭,“夾心層”越來越多,政府的政策性住房建設(shè)和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度似乎總趕不上市場現(xiàn)實(shí)需求的變化。同時(shí),還導(dǎo)致管理難度和行政成本越來越大,不同時(shí)期建設(shè)的保障性住房在定價(jià)機(jī)制上出現(xiàn)扭曲,政策性住房成為一些人套利的工具,政府本意是通過政策性住房建設(shè)體現(xiàn)公平正義,但實(shí)際結(jié)果是加劇了分配不公,住房問題所帶來的利益格局越來越復(fù)雜。
究其原因,從根本上講,在目前經(jīng)濟(jì)增長方式下,地方政府缺乏調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的內(nèi)在動(dòng)力,反而出于財(cái)政增收的目的,客觀上有推高房價(jià)和地價(jià)的本能沖動(dòng)。因?yàn)樵黾咏?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)必然會(huì)減少地方政府的土地出讓收入,而廉租房則需要地方財(cái)政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設(shè),一些地方還出現(xiàn)了在套取中央轉(zhuǎn)移支付資金后,廉租房“空轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。
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