據(jù)推算,2009年我國全部新增信貸總量預(yù)計將達(dá)到10萬億元,而2010年新增信貸初步安排將控制在7.5萬億元左右。也就是說,新增信貸規(guī)模將同比下降25%。中央還明確要加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度,引導(dǎo)更多信貸資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì),進(jìn)入消費領(lǐng)域,進(jìn)入中小企業(yè)和服務(wù)業(yè)。按照這一邏輯推斷,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金至少會同比下降25%以上,所以,假定房價不降,商品房銷售成交量也會下降25%以上,而一旦房價出現(xiàn)下跌勢頭,消費者出于“買漲不買跌”的心態(tài),開發(fā)商也會根據(jù)資金面控制銷售節(jié)奏和策略,市場很可能又會出現(xiàn)2008年下半年“無量空跌”的局面,房地產(chǎn)投資將再度大幅萎縮,并進(jìn)一步影響到GDP增長目標(biāo)的實現(xiàn)和地方財政增收,市場的動蕩似乎在所難免。特別是,進(jìn)入2010年三季度以后,如果美、歐等國加息,或要求人民幣大幅升值,中央則可能進(jìn)一步對房地產(chǎn)信貸規(guī)模實行數(shù)量指標(biāo)控制或者窗口指導(dǎo),也有可能加息。那么房地產(chǎn)市場受到的影響將更大。
筆者認(rèn)為,受未來世界經(jīng)濟(jì)動蕩和不確定性的影響,我國城鄉(xiāng)居民收入將進(jìn)入一個變化較大、增長預(yù)期較不確定的時期,保持房地產(chǎn)信貸總規(guī)模的相對穩(wěn)定,保持融資成本的長期穩(wěn)定、可控是降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的主要手段。
建議在把握好信貸政策調(diào)整的力度、節(jié)奏的同時,盡快研究構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價形成機(jī)制的金融支撐政策體系。
三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變刻不容緩
不可否認(rèn),改革開放30年來,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn),總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn),一般認(rèn)為集中體現(xiàn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、財政增收、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、改善城鄉(xiāng)面貌、完善城市功能等六個方面。但是在充分肯定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)的同時,各級政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展、房價上漲過快所帶來的負(fù)面影響并沒有引起應(yīng)有的重視。一是人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)十分突出;二是房價上漲過快,加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立;三是房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引大量資金,一些國有壟斷企業(yè)、特權(quán)部門靠房地產(chǎn)開發(fā)或高租金就能獲取高額利潤,對技術(shù)創(chuàng)新投入的動力弱化,企業(yè)的可持續(xù)競爭力和發(fā)展動力降低;四是高房價也必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費。
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