(二)保障性住房提供者與商品房住房市場參與者的角色沖突。
在推進商品房建設(shè)的同時,政府的重要職責是解決居民居住這一基本生存問題。因此,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場總體上有兩類房屋,一類是保障性住房,另一類是商品房。
政府是所有建設(shè)用地的“供應商”,既是商品房的出讓方,也是經(jīng)濟適用住房、廉租住房等保障性住房的提供者。由于商品房開發(fā)具有巨大的利潤空間,因此地方政府往往會在商品房開發(fā)項目中,要求開發(fā)商配建一定量的經(jīng)濟適用住房或廉租住房(有些地方為20%),這樣配建的主要理由是防止人為將居住區(qū)根據(jù)貧富差異建設(shè)。但是,在經(jīng)濟適用住房(廉租住房)與商品房配套建設(shè)過程中,會出現(xiàn)兩個問題:
第一,經(jīng)濟適用住房的建設(shè)通常是不以贏利為目的的,而開發(fā)商的損失極有可能會從商品房的銷售中彌補。因為商品房的開發(fā)成本一直難以明確計算,而且房地產(chǎn)一直處于賣方市場。這自然會導致開發(fā)商仍然會從不斷攀升的商品房價格中獲得超額回報。這也是導致商品房價格居高不下的一個重要原因。
第二,從政府的角度講,因土地是有限的,政府在經(jīng)濟適用住房土地供應中減免土地出讓金,看似未減少土地的供應量,但是在增加經(jīng)濟適用住房用地的時候,政府通常并不增加土地供應總量。因而,經(jīng)濟適用房建設(shè)占地會使整體住房用地供應趨于緊張,這又會整體上拉動商品房用地地價上漲,政府的土地收益依然不會減少多少。
解決老百姓買不起房的問題是政府的職責,因而政府應當采取措施加以解決,而不應過分期待開發(fā)商這一市場行為主體有所作為。一旦政府與開發(fā)商有不當搭配交易,那么這種交易的結(jié)果會自然地轉(zhuǎn)嫁到潛在的購房人身上了。真正解決低收人人群居住問題的方法是不經(jīng)過開發(fā)商,而直接通過財政撥款然后委托建筑單位建設(shè),建成后再租售給特定人群。當然,為此政府必須建立一套相應的監(jiān)管機制,同時在土地出讓環(huán)節(jié)即考慮兩類房屋布局,避免人為分區(qū),導致社會矛盾。政府必須清晰地區(qū)分其在房地產(chǎn)市場中,商業(yè)行為的角色和公共政策行為的角色,一旦混淆兩種角色,市場行為必然會遭到扭曲。
(三)住房保障職能和房地產(chǎn)市場調(diào)控職能的沖突。
同樣,在公共管理職能范圍內(nèi),政府的市場調(diào)控職能和政府的保障職能也存在沖突。在理性范圍內(nèi),調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制房地產(chǎn)市場泡沫,完全不同于解決低收入者住房的問題。前者是政府的宏觀經(jīng)濟政策問題,后者卻屬于社會財富的二次分配問題。前者是國家經(jīng)濟決策部門要考慮的問題,后者是政府的福利責任問題。因此,政府在幫助那些真正的窮人解決住房問題的時候,應完全從社會福利、從財政二次分配的角度考慮,直接補貼窮人或者直接補貼投資建設(shè)。試圖借助自己作為土地供應商的角色和項目審批權(quán)限,進行配建,直接影響房地產(chǎn)市場,以解決低收入者的住房問題,其結(jié)果只能擾亂整個商品房開發(fā)市場。
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