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房地產(chǎn)發(fā)展的二重性決定發(fā)展思路和政策的二重性

如前所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)一些問題和矛盾，其主要根源就在于因國民收入分配差距過大而形成的房地產(chǎn)發(fā)展的二重性及其矛盾。由于對(duì)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的二重性及其矛盾缺乏明確的理性認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展思路和房地產(chǎn)發(fā)展政策缺乏合理而清晰的邏輯。由于沒有合理而又明確地區(qū)別房地產(chǎn)發(fā)展的公益性和產(chǎn)業(yè)性，所以我國房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)定位比較模糊，由此進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展政策的定位比較模糊，它既不是一個(gè)完全立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)政策，更不是一個(gè)立足于房地產(chǎn)的公益性的公共保障政策。比如經(jīng)濟(jì)適用房政策就是思路不清、目標(biāo)模糊的典型例子。出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是為了解決城市中低收入群體的住房問題，其政策的性質(zhì)本應(yīng)該屬于政府公共政策的范疇，但其政策思路中卻包含有很多產(chǎn)業(yè)政策的成分，這種不倫不類的房地產(chǎn)政策的效果自然會(huì)大打折扣，其弊端在實(shí)踐中已經(jīng)顯現(xiàn)出來，如房地產(chǎn)開發(fā)商鉆政策空子，借經(jīng)濟(jì)適用房之名搞商品房開發(fā)；經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清；經(jīng)濟(jì)適用房的房主在其收入水平提高有能力購買商品房后，其原來的經(jīng)濟(jì)適用房因轉(zhuǎn)讓或退出的通道不暢而成為包袱等。

政府調(diào)控房價(jià)之所以會(huì)陷入“漲跌兩難”的困局同樣是因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾所致。房價(jià)過高或漲幅過大，影響到中低收入群體的基本住房權(quán)益；房價(jià)偏低或降幅過大，又影響到經(jīng)濟(jì)增長速度和金融資產(chǎn)安全以及高收入群體的房產(chǎn)收益。在這種情況下，政府調(diào)控房價(jià)的政策自然就變成了一種“蹺蹺板”：當(dāng)房價(jià)過高或漲幅過大成為二重性矛盾的主要方面時(shí)，政策取向的天平就偏向抑制房價(jià)；當(dāng)房價(jià)偏低或降幅過大成為二重性矛盾的主要方面時(shí)，政策取向的天平就偏向支撐和穩(wěn)定房價(jià)。然而通過調(diào)控房價(jià)并不能真正協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求與高端住房需求的矛盾、房地產(chǎn)發(fā)展的公益性和產(chǎn)業(yè)性的矛盾之中暫時(shí)維持一種很有限度、很脆弱的平衡。

充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，是厘清我國房地產(chǎn)發(fā)展思路和制定房地產(chǎn)發(fā)展政策的理論依據(jù)和科學(xué)基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康、持續(xù)、科學(xué)發(fā)展的根本方向就是以房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾為基本依據(jù)，將公益性房地產(chǎn)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)性房地產(chǎn)發(fā)展明確分開，低收入群體和困難群體的住房問題作為社會(huì)公益事業(yè)交給政府（鼓勵(lì)非政府組織及慈善機(jī)構(gòu)參與）去解決，中高收入群體的住房問題作為重要產(chǎn)業(yè)交給市場(chǎng)去解決，構(gòu)建職責(zé)明確、邊界清晰、分工合理、有效銜接、相互支撐的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策和產(chǎn)業(yè)政策。

第一，加快制定以保障低收入群體和困難群體的住房權(quán)益為目標(biāo)的住房公共政策，建立以政府公有廉租房為主體、非政府組織及慈善機(jī)構(gòu)免租房為補(bǔ)充的住房保障體系。由政府出資建設(shè)公有廉租房，廉租房屬產(chǎn)權(quán)清晰的國有資產(chǎn)。成立政府性住房保障機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位，負(fù)責(zé)公有廉租房的出租、管理與維護(hù)，向低收入群體和困難群體提供低價(jià)的、基本的、公益性的住房保障服務(wù)。鼓勵(lì)非政府組織及慈善機(jī)構(gòu)向特殊困難對(duì)象提供免租房。在建立了公益性的住房保障體系之后，低收入群體和困難群體的基本住房權(quán)益得到保障，這就從根本上破解了制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾。

第二，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策由房價(jià)調(diào)控型向綜合導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變。在建立了完善的公益性住房保障體系的前提下，商品房房地產(chǎn)價(jià)格的高低和漲跌就不會(huì)影響到低收入群體和困難群體的基本住房權(quán)益，從而為房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在破解了制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾之后，政府不需要通過調(diào)控房價(jià)來緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，因此，應(yīng)該把充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用作為房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策的基礎(chǔ)，商品房的房價(jià)變化應(yīng)該主要由市場(chǎng)來決定，政府不宜再頻繁、過度、直接或間接地調(diào)控和干預(yù)房價(jià)，房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策主要轉(zhuǎn)向解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中面臨的產(chǎn)業(yè)外部性問題，如土地資源集約高效利用、節(jié)能降耗、低碳環(huán)保等。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)型之后，政府也就順理成章地從無論房價(jià)漲跌都兩面受氣的“漲跌兩難”困局中解脫出來。

第三，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行認(rèn)真梳理，按照政策屬性和功能不同分別相應(yīng)地歸入公共政策和產(chǎn)業(yè)政策，取消經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等政策屬性和功能定位模糊的政策，轉(zhuǎn)化現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)不清的存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。政府既可按適當(dāng)價(jià)格購回存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房中屬于房主的那部分產(chǎn)權(quán)，將部分存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)完全歸屬政府的公有廉租房，也可向現(xiàn)有房主出售存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房中屬于政府的那部分產(chǎn)權(quán)，將部分存量經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)完全歸屬房主的商品房。

第四，推出鼓勵(lì)中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財(cái)稅政策。我國人多地少，土地資源相當(dāng)稀缺，特別是在人口高度密集的大中城市的特定范圍內(nèi)，土地資源的供求關(guān)系更為緊張。在這種情況下，土地資源的公共性顯著增加，實(shí)行鼓勵(lì)中小戶型和限制超大戶型和別墅豪宅的財(cái)稅政策，有利于高效、集約、節(jié)約地開發(fā)利用土地資源，保護(hù)社會(huì)公共利益。對(duì)于超過一定標(biāo)準(zhǔn)的超大戶型和別墅豪宅征收高額累進(jìn)制的土地資源占用稅，并可將該部分稅收作為政府實(shí)行以公有廉租房為主體的住房保障公共政策的穩(wěn)定資金來源。政府將從高收入群體征收的稅收轉(zhuǎn)移到用于低收入群體和困難群體的住房保障，有利于緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，有利于緩解社會(huì)分配差距，從而形成了既有利于改善國民收入分配格局又有利于緩解房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾的內(nèi)在協(xié)調(diào)機(jī)制。