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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，許多城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高。房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平和老百姓的承受能力。

按國(guó)際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)的高低主要是相對(duì)于住房購(gòu)買力而言。最常用的衡量指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，發(fā)達(dá)國(guó)家一般為3—4倍，即一個(gè)中等收入的家庭用三四年的收入可以購(gòu)買一套中等檔次的住房。聯(lián)合國(guó)人居中心倡導(dǎo)的理想房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是3 ： 1以內(nèi)，而目前我國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)收入比已達(dá)8.3倍，一線城市超過(guò)了兩位數(shù)，北京達(dá)14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超過(guò)了世界銀行5 ： 1的警戒線標(biāo)準(zhǔn)。買房難成為目前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，成為影響社會(huì)和諧的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因

城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾，是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有46%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過(guò)了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無(wú)望的局面。

地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見(jiàn)效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

招拍掛設(shè)計(jì)缺陷是造成地價(jià)上漲的一個(gè)制度性原因。將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛，這在土地資源分配上是一個(gè)進(jìn)步，也是防治暗箱操作、產(chǎn)生土地交易腐敗的一個(gè)有效辦法。但是，由于我國(guó)土地公有的特殊性，賣方市場(chǎng)只有一個(gè)，地方政府具有高度壟斷的強(qiáng)勢(shì)地位。雖然房產(chǎn)交易已完全市場(chǎng)化，但地產(chǎn)管理仍然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，土地供應(yīng)沒(méi)有形成競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，實(shí)際上現(xiàn)行的土地招拍掛屬供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型，這種市場(chǎng)模式，再加上地方政府土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)，必然造成需求方的惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)的只漲不降和不斷暴漲。由于土地收入全部歸地方財(cái)政，地方政府也樂(lè)觀其成，造成地價(jià)屢屢沖高，即使在國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策組合拳后，地王仍頻頻出現(xiàn)，出現(xiàn)了面粉比面包貴的奇特現(xiàn)象。這樣，必然會(huì)通過(guò)比較效應(yīng)帶動(dòng)周圍房?jī)r(jià)上漲。

保障性住房“門檻過(guò)高”，也是造成買房難的一個(gè)重要原因。住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來(lái)，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開(kāi)發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門檻過(guò)高、覆蓋面過(guò)窄、實(shí)物配租比例過(guò)低等問(wèn)題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

住房問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越積越大，將會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)愈積愈深，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。根據(jù)以上問(wèn)題及原因，特提出以下對(duì)策建議。