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我國城市住宅價(jià)格出現(xiàn)暫時(shí)過快增長的原因

2007―2008年政策調(diào)控過度。2007―2008年，國家從存款利率、信貸、貨幣政策等諸方面齊下手遏制房地產(chǎn)投資的過快增長，使2008年的樓市一片哀聲。恰逢此時(shí)，世界金融危機(jī)爆發(fā)，外需猛然剎車，中國經(jīng)濟(jì)遇到了前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家不得不在2008年底快速出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，許多地方政府又出臺(tái)了更為優(yōu)惠的鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資政策，為住宅消費(fèi)下了猛藥。2008年下半年股市行情急轉(zhuǎn)直下，許多游資很快把資金轉(zhuǎn)而投向商品住宅市場(chǎng)，一時(shí)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，引起價(jià)格過快增長。土地市場(chǎng)亦然，一方面開發(fā)商有了寬松的信貸政策支持，擁有大量購置土地的資本，另一方面又有政府在付款和開發(fā)進(jìn)度方面的優(yōu)惠政策。需求猛增，價(jià)格飛漲的商品住宅市場(chǎng)給了開發(fā)商前所未有的信心和動(dòng)力，開發(fā)商搶地，推高地價(jià)，地王頻出又推高了房價(jià)。

國家稅收監(jiān)管不力。土地增值稅是一種有力的調(diào)控手段，階梯式的土地增值稅可以起到減弱開發(fā)商牟取暴利的作用。但是由于土地增值稅在征收過程中的復(fù)雜性，可操作性有一定難度。所以，大部分開發(fā)商只是在支付了1%的預(yù)征稅后，很隨意規(guī)避了清算，致使大量土地增值稅被開發(fā)商占有。在房地產(chǎn)其他稅收方面，由于稅務(wù)監(jiān)管力度不足，不同程度存在簡化收取方法的情況。這些情況都是造成開發(fā)商漠視國家利益，千方百計(jì)牟取暴利，竭盡全力推高房價(jià)的原因。政策調(diào)控過度和監(jiān)管不力給投機(jī)炒地和投機(jī)炒房提供了溫床，投機(jī)炒地和投機(jī)炒房是我國城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)暫時(shí)過快增長的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

當(dāng)前政策調(diào)控下城市商品住宅價(jià)格走勢(shì)

政府處于兩難境地。2009年房價(jià)增長過快，出于民生考慮，政府如不采取調(diào)控政策，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤，也會(huì)滋生出與房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤一樣棘手的社會(huì)問題。城市商品住宅的價(jià)格漲勢(shì)必須調(diào)控到理性軌道上來。但是調(diào)控政策是一把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙刃劍，其本質(zhì)是違反價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。一旦過度就會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)走向倒退，政府處于兩難境地的情況下，在出臺(tái)新的調(diào)控政策過程中一定會(huì)采取循序漸進(jìn)的辦法來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的，總體目標(biāo)是一線城市要壓，二、三線城市要控，四線城市要幫。從而實(shí)現(xiàn)溫總理指出的遏制部分城市房價(jià)過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)為國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)健康發(fā)展提供可靠保障。

城市商品住宅的近期走勢(shì)。根據(jù)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，可以大概判斷出全國商品住宅價(jià)格的走勢(shì)，一線城市和部分高漲的二線城市商品住宅價(jià)格平均水平會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)有所下降，但下降幅度有限，因?yàn)檫@些城市的吸附力和利好態(tài)勢(shì)對(duì)房價(jià)下降趨勢(shì)有較大的抗性。這些城市房價(jià)要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)下降，政府一定會(huì)對(duì)個(gè)別上漲不合理被炒作的區(qū)域下猛藥，促使這些區(qū)域的樓市價(jià)格回歸理性。但處于城市核心部位的樓市和定價(jià)相對(duì)合理的區(qū)域房價(jià)會(huì)保持平穩(wěn)或微增，大部分二、三線城市的商品住宅平均價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有水平，四線城市的房價(jià)會(huì)保持理性上漲。這也是政府本次宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本目的所在。

房價(jià)的理性上漲率應(yīng)該在什么水平，筆者認(rèn)為：房價(jià)的增長率與GDP增長率應(yīng)該在同一水平。說得專業(yè)一些，房價(jià)理性增長率應(yīng)該是城市GDP增長率中對(duì)提升城市功能、改善城市品質(zhì)（包括對(duì)城市環(huán)境保護(hù)的投入）的投資所占比重加上正常的通脹率。按目前情況大致分析應(yīng)該是 6%―8%的水平。也就是說我國的城市住宅在20年以后的理性價(jià)格應(yīng)該是目前的2.5―3倍左右。（作者系中鐵房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理）