在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策方針的指導下，３月底前后，若干?。▍^(qū)）、直轄市、計劃單列市、省會城市相繼出臺了房屋限購令和房價調(diào)控目標。這在學術界引起不少爭議，有學者指出調(diào)控房地產(chǎn)市場要尊重市場經(jīng)濟運行規(guī)律，找準房價上漲的原因，有的放矢，對癥施藥，不能搞“一刀切”。

對此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國經(jīng)濟時報記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)調(diào)控遭遇的“兩難”是以往預料不到的。

近幾年房價上漲有多重原因

中國經(jīng)濟時報：從２００３年開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，房價卻越調(diào)越高。２００９年房價漲了２５％，在國務院的強力調(diào)控下，２０１０年漲幅降低了１０個百分點，但是，房價的增長速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長速度。原因何在？

周天勇：我的看法是，房價持續(xù)走高有三大原因。第一，土地供應不足。２００４年到２００９年五年間，住宅供應的土地面積很少，這在供地增長的曲線上可以明顯看出。其中一個非常重要的原因是為了保１８億畝耕地，對住宅用地幾乎實行了不供地的政策。我覺得這是不對的。一些地方為了上項目，建設用地有限。以前建設用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項目建設用地擠占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應不足。從今年開始分門別類下達，商業(yè)用地不能擠占住宅用地。但是，實踐中能不能保證，還很難說。此外，有很多開發(fā)商囤地，等房價高了再開發(fā)。地方政府也囤地，卻稱之為儲備土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機需求，一家買幾套房子；也有對中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因為這種特殊需求太大。

第三，行政壟斷、賣地招拍掛、７０年出讓等形成的地方土地財政。賣地就是政府一家賣，千百萬個房地產(chǎn)商買。而且土地出讓不是靠市場手段，是靠行政手段，定價權在壟斷者一方。招拍掛的結果是誰出價最高賣給誰，價高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權。賣地出讓金催肥了地方財政，２００７年達到１２００億元，２００８年為９６００億元，２００９年接近１６０００億元，２０１０年，國家調(diào)控來調(diào)控去，最后竟然賣了２９０００億元，翻了一番。土地出讓金的錢不攤在房價里，攤給誰？所以，我認為，房價高不應當全部怪開發(fā)商，要研究體制缺陷。

房子背后蘊含嚴重社會危機

中國經(jīng)濟時報：這次政府又是重拳出手，“一定要把房價降下來”，決心之大，超過以往。這不僅僅是簡單的民生問題，還有社會危機預警。

周天勇：社會穩(wěn)定的基礎是，老百姓要安居樂業(yè)。２０１０年的房價收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮(zhèn)居民，８５％買不起房子。進城的農(nóng)民工，更是買不起住宅。２０１１年房價收入比如果繼續(xù)惡化到９，可能９０％的人都買不起房子了。這么多人買不起房子，對于整個社會穩(wěn)定，顯然不是好事。

城市化過程中，農(nóng)民工源源不斷進入城市。目前的６億城鎮(zhèn)常住人口中，大約２億是農(nóng)民工及其家庭人口。進城后，農(nóng)民工的房價收入比更高，可能在１３左右。當然，我們現(xiàn)在嘗試給進城的農(nóng)民建保障房，我個人覺得恐怕建不了。印度和拉美是蓋貧民窟，但在我國行不通。貧民窟不讓搞，進城農(nóng)民又買不起房子，今后這肯定是一個非常嚴重的社會問題。

中國經(jīng)濟時報：可是，并不是所有的人都必須買房。在中國，擁有個人住房產(chǎn)權的人數(shù)比例甚至超過一些發(fā)達國家。按照您的意思，每個家庭似乎都需要買房，為什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房。現(xiàn)在的問題是，８０％的人買不起房子，１０％的人買很多套，然后租給８０％的人。這肯定是兩個階級。網(wǎng)上有言論稱，農(nóng)村土地兼并以后，地主又出來了。

我算了一個賬，如果一個人兼并了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢，２００畝地賺４萬塊錢。４萬塊錢不會造成兩極分化。如果在北京有１０套房子，一套房一個月租金４０００元，１０套就是４萬，一年就是４８萬元。這就是貧富差距。過去農(nóng)業(yè)社會最大的財產(chǎn)是土地，現(xiàn)在是城市社會、工業(yè)社會，最大的財富是住宅。我覺得，不要怕土地兼并以后農(nóng)村的兩極分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個階級形成的兩極分化。如果這個局面不改變，會成為比較大的社會穩(wěn)定問題。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遇“兩難”

中國經(jīng)濟時報：今年以來，國家采取了一系列措施調(diào)控房價，包括提高貸款利率、首付比例，增加土地供給，限購二套住房，加大經(jīng)適房保障房力度，嚴格征稅，等等。從目前的市場反應看，這些措施已經(jīng)見效。在一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)成交量、房價“雙降”的局面。您對此有何評價？

周天勇：房地產(chǎn)領域的宏觀調(diào)控非常復雜，需要考慮各方面的關系，如經(jīng)濟與社會、政府與居民、ＧＤＰ速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項政策，都有利有弊，沒有完美的政策組合，只能是求得一個次優(yōu)和平衡?？茨姆矫娉鰡栴}，對經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的影響較大，就醫(yī)治哪方面。但是，從長遠看，需要一個根本上解決問題的方案。我覺得，目前房地產(chǎn)調(diào)控存在諸多“兩難”。

第一，有限土地在吃飯與居住之間存在矛盾。我國９６０萬平方公里土地，１４４億畝，人口密度排在全世界各國第１１位。但是中國有一個特殊情況，從云南的騰沖到黑龍江的漠河，這一條線的西邊國土占６４％，這６４％的國土上只有５％的人口，這一條線的東邊３６％的國土上居住著９５％的人口，擠在華北平原、四川盆地、長江中下游平原、嶺南、東北平原。這一塊國土條件比較好，地比較平。如果按照９５％的人口除以３６％的國土，中國的人口密度上升為全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一個農(nóng)業(yè)勞動力耕種的土地，中國倒數(shù)第三，每一個勞動力耕種的土地大概是６畝左右。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。這個矛盾解決起來很困難。

第二，壓低房價地價與地方財政收入之間的矛盾。從體制上講，目前中央財政集中太多，地方各級政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。而且，現(xiàn)在地方政府由于強調(diào)公共服務、保障民生，除了建設和行政開支外，這方面的支出比例和規(guī)模越來越大。地方財政錢從哪里來，成了一個嚴重的問題。近幾年，中央為了減輕企業(yè)和居民的負擔，清理地方的各種收費，并且怕形成嚴重的地方政府債務問題，嚴格限制地方政府搞融資平臺。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。但是，在土地上收的錢越多，毫無疑問，土地財政要攤入房價，房價是沒有辦法從根本上控制下來的。

第三，經(jīng)濟增長速度與擴大就業(yè)之間的矛盾。今年我們宏觀調(diào)控的任務是抑制通貨膨脹，而且輸入型通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規(guī)模控制，將會影響一些項目的上馬投資和建設；一些企業(yè)的融資也會發(fā)生困難，特別是一些大量解決就業(yè)的中小企業(yè)的融資會更加困難。再加上對房地產(chǎn)領域的嚴厲調(diào)控，限制房屋銷售，經(jīng)濟增長速度，可能會有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極的作用，另一方面，也會對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大的影響。在此領域中，包括與之關聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的ＧＤＰ會減少，就業(yè)容量也有可能萎縮。

第四，宏觀調(diào)控與推高地價房價體制機制之間的矛盾。政府從農(nóng)民手里購過來，高價倒出，最后在強大的動力機制上要控制房價，很難。

科學調(diào)控和徹底改革

中國經(jīng)濟時報：您認為房地產(chǎn)調(diào)控的核心要解決什么問題？

周天勇：其一是收入增長速度和房價上漲幅度。兩者之間的關系要合理，也就是說房價上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。

其二是房價收入比。我認為整個國家和每一個地區(qū)都要測算房價收入比。如果這個地區(qū)房價收入比到了９，老百姓買不起房子了，當?shù)仡I導就不稱職。

其三是信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段沒有用，我認為房產(chǎn)稅必須開征。

其四是城鎮(zhèn)住宅用地應供盡供，限制農(nóng)村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供應。不要舍不得地，舍不得地，房價就高，老百姓也難受。城鎮(zhèn)居民需要多少住宅，算好后保證供給。不要鼓勵農(nóng)民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺１０萬塊錢，蓋在山溝里，過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。

其五是增加保障房建設和供應。這里面有一個問題，就是福利社會一定要和生產(chǎn)力水平、人口國情、財政能力相適應。拉美上世紀８０年代、９０年代有兩個問題，第一個是收入差距太大，第二個就是政府對老百姓承諾得太多，最后政府支撐不了，導致金融危機。因為向銀行借錢，導致財政赤字，導致８０年代負增長，９０年代低速增長，０．２％的增長速度。拉美還沒有包房子，只是包醫(yī)療和社保。美國搞養(yǎng)老金，現(xiàn)在成了非常大的負擔。希臘、冰島、法國等國家都是福利太多，承受不了。法國的養(yǎng)老金窟窿特別大，政府讓推遲兩年退休，少支付兩年社保，竟惹起很大的動蕩。如果我們把養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房全部包下來，我們會不會走拉美、歐美國家的老路？我覺得這是一個問題。所以，我堅決擁護保障房的建設，但是要測算未來的風險，要考慮財政能力。