當(dāng)前，保障性住房建設(shè)已成為人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問題。加快保障性住房建設(shè)，不僅需要在土地供應(yīng)、建設(shè)體制機(jī)制等方面進(jìn)行改革創(chuàng)新，而且需要加大金融創(chuàng)新力度，拓寬融資渠道，確保滿足保障性住房建設(shè)的資金需求?！笆濉逼陂g，上海市將進(jìn)一步健全分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，規(guī)劃再建設(shè)100萬套保障性住房，通過完善各項(xiàng)制度，優(yōu)化管理體制和運(yùn)作機(jī)制，加大人民群眾保障性住房的政策受益面。
確保合理回報(bào)率是吸引資金投建公租房關(guān)鍵
在上海市“四位一體”的保障房體系中，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)遷安置房在土地供應(yīng)、建設(shè)投融資方面已有一套較為成熟的運(yùn)作機(jī)制，建設(shè)資金的籌措有一定基礎(chǔ)。而由于公共租賃房建設(shè)資金投入量大，加上租金凈收益低導(dǎo)致資金占用時(shí)間相當(dāng)長，如何確保一定合理的資金回報(bào)率，成為能否吸引各種社會(huì)資金參與建設(shè)公租房項(xiàng)目的關(guān)鍵問題。
根據(jù)相關(guān)測算，目前上海市中心城區(qū)的土地動(dòng)拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。而上海市住房租賃市場的租售比已嚴(yán)重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右。按照人民銀行最新公布的數(shù)據(jù)，五年以上銀行貸款利率為6.8%，如按照優(yōu)惠貸款利率下浮10%計(jì)算，利率為6.12%，比租金凈收益率高2.62百分點(diǎn)。租金收益與利息存在較大缺口，成為當(dāng)前公租房建設(shè)融資中遇到的非?，F(xiàn)實(shí)的難題。
“十二五”期間上海市計(jì)劃新開工建設(shè)和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。如果按照中心城區(qū)的動(dòng)拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米1萬元測算，“十二五”期間上海市公租房建設(shè)資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。如此大的資金需求規(guī)模，而且資金收益率又相對較低、還款周期相當(dāng)長，將難以通過傳統(tǒng)的融資模式進(jìn)行籌措。因此，必須加大金融創(chuàng)新力度，拓寬融資渠道，努力籌措公租房的建設(shè)資金。
收益率相對穩(wěn)定是公租房投建的主要特點(diǎn)
與一般商品房開發(fā)項(xiàng)目不同，公租房建設(shè)雖然資金需求量大、租金凈收益率較低而且占用時(shí)間周期長，但其收益具有相對穩(wěn)定的特點(diǎn)。當(dāng)前，我國金融市場的資金來源中，保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金、公積金等在投資偏好上普遍具有投資周期長、收益回報(bào)率要求相對穩(wěn)定的特性。為此，我們結(jié)合上海實(shí)際，在金融管理部門和金融機(jī)構(gòu)的支持下，積極研究和探索公租房建設(shè)投融資模式，吸引多種渠道資金以多元化方式支持公租房建設(shè)。目前已進(jìn)行的探索包括：
第一，用好用足政策性和商業(yè)銀行的中長期貸款。上海市“十二五”期間1000萬平方米公租房的建設(shè)規(guī)劃，其中50%可以通過大中型企業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等單位自行開發(fā)建設(shè)。這部分租賃房直接利用企業(yè)已取得土地或集體建設(shè)用地，土地成本較低，租售比相對較高，同時(shí)加上建設(shè)主體具有其他的還款來源，因此融資能力相對較強(qiáng)。對于這部分單位租賃房的建設(shè)資金可以充分利用銀行貸款。
第二，用好公積金結(jié)余資金。按照國家有關(guān)規(guī)定，住房公積金結(jié)余資金可以貸款支持公共租賃房建設(shè)。按照最新公積金貸款利率，即使上浮10%，五年以上貸款利率為5.17%，資金成本低于同期銀行貸款優(yōu)惠利率。
第三，創(chuàng)新保險(xiǎn)資金運(yùn)用范圍，以債權(quán)投資計(jì)劃方式融入保險(xiǎn)資金支持公共租賃房建設(shè)。保險(xiǎn)資金尤其壽險(xiǎn)資金是投資市場的長期投資資金。近年來，我國保費(fèi)收入每年都以1萬億元以上的規(guī)模增長，拓寬保險(xiǎn)資金投資渠道，是當(dāng)前我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用的重要課題。在保險(xiǎn)資金投資的資產(chǎn)配置中，為確保資金的安全性，必須有一定量的收益不一定很高但現(xiàn)金流必須穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，這樣的資產(chǎn)配置需求正與公租房投資特點(diǎn)基本吻合。
進(jìn)一步創(chuàng)新融資方式拓寬公租房融資渠道
拓寬公租房融資渠道、創(chuàng)新融資方式需金融監(jiān)管部門的政策支持和金融市場的探索，下一步我們還考慮可以有以下幾種新方式：
第一，充分利用上海金融市場優(yōu)勢，積極探索公租房建設(shè)項(xiàng)目中長期票據(jù)融資。最近，我們正會(huì)同部分區(qū)政府，在明確具有一定融資能力公租房投資建設(shè)主體的條件下，探索利用銀行間市場發(fā)行中長期票據(jù)等融資工具，多方式融通市場各方資金。
第二，加大房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金的研究和探索力度。上海城市級差地租效益高。發(fā)展房地產(chǎn)物業(yè)信托投資基金，將商業(yè)物業(yè)的較高收益租金與公租房的低收益租金并入一個(gè)投資資產(chǎn)池，不僅可以解決公租房長期投資問題，而且可以盤活存量商業(yè)物業(yè)，拓寬社會(huì)資金的投資渠道，疏導(dǎo)社會(huì)資金流動(dòng)性過剩，可謂一舉多得。目前，上海市已研究制定了幾個(gè)可操作的房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金方案。
第三，積極探索公積金、保險(xiǎn)資金的股權(quán)投資方式。只要處理好公積金、保險(xiǎn)資金公租房股權(quán)投資的市場流動(dòng)性問題，解決這些資金投資的有效退出機(jī)制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。上海市金融市場體系較為完善，金融資源豐富，金融創(chuàng)新能力強(qiáng)，我們完全有條件在這方面作有益的探索。
第四，研究設(shè)立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資新模式。當(dāng)前我國社會(huì)資金相對比較寬裕，流動(dòng)性相對過剩。發(fā)起設(shè)立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運(yùn)作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會(huì)資金，緩解了流動(dòng)性過剩，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品，活躍金融市場。
當(dāng)然，上海市保障房投融資模式的不斷探索，還需要金融體制和政策的支持，也必須要與公租房建設(shè)土地供應(yīng)以及財(cái)稅政策相配套。只要堅(jiān)持金融創(chuàng)新，拓寬融資渠道，加大政策力度，在與其他相關(guān)政策相配合形成的綜合效應(yīng)下，上海市保障性住房的建設(shè)目標(biāo)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。
