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周天勇：房地產(chǎn)調(diào)控如何走出兩難困境

中國(guó)的房地產(chǎn)主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題

官商勾結(jié)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)水很深

■提要

現(xiàn)行體制下保障房的投資主體只能是不斷同中央政府進(jìn)行政策博弈的地方政府。由于在多年的城市化進(jìn)程中債臺(tái)高筑，地方政府不論是歸還金融機(jī)構(gòu)的貸款還是保障房建設(shè)的資金籌集，很大程度上都依賴于商品房市場(chǎng)的土地出讓。一次性征收70年土地出讓金的政策，是導(dǎo)致目前高房?jī)r(jià)的主要誘因，有必要對(duì)其進(jìn)行改革。

筆者認(rèn)為,以公租房建設(shè)為契機(jī)，按年征收土地出讓金或許是走出房地產(chǎn)運(yùn)行困境的一條可供選擇的改革路徑，這種改革路徑是基于把居民家庭住房支出費(fèi)用控制在可支配收入合理比例的考慮，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要向滿足消費(fèi)性需求的住房市場(chǎng)回歸?；貧w的導(dǎo)向或標(biāo)志，是一般居民家庭的住房消費(fèi)支出，不論是擁有產(chǎn)權(quán)方式還是租賃居住方式，都應(yīng)控制在可支配收入的合理比例之內(nèi)。

政府針對(duì)以市場(chǎng)出讓方式供應(yīng)土地的商品房和以行政劃撥方式提供用地的經(jīng)濟(jì)適用房所采取的區(qū)別性政策和調(diào)控手段，取得了一定績(jī)效，但也暴露出一系列問(wèn)題

我國(guó)住房制度改革所確立的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的住房供應(yīng)體系，是一種通過(guò)政策法規(guī)將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩種不同運(yùn)行體系的制度安排。在性質(zhì)上屬于劃撥用地有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房住房（以下簡(jiǎn)稱公租房），由于不能進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芸康胤秸男姓緩竭M(jìn)行運(yùn)行。地方政府作為投資主體，在受財(cái)力約束的情況下，通常并不具有建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的內(nèi)在動(dòng)力。

我國(guó)目前房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要取決于商品房的供給和需求，一次性征收70年商品房土地出讓金政策，給地方政府開(kāi)辟了獲取擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模的資金渠道，于是，商品房?jī)r(jià)格便隨著土地出讓價(jià)格的上漲而長(zhǎng)期得不到遏制。土地出讓價(jià)格不斷上漲會(huì)誘使地方政府盡可能擴(kuò)大商品房土地出讓規(guī)模，客觀上會(huì)抑制不收取土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，從而使住房供應(yīng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性失衡。以行政化方式推進(jìn)公租房的建設(shè)，可以在一定程度和范圍內(nèi)彌補(bǔ)政府在住房保障方面的缺位，但若不改變對(duì)地方政府預(yù)算有著強(qiáng)大誘惑力的土地出讓金制度，就難以解決中央政府和地方政府利益訴求不一致的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，難以解決高房?jī)r(jià)及與此關(guān)聯(lián)的通貨膨脹問(wèn)題。

一次性繳納70年土地出讓金，使商品房的資產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生背離；在投資性資金占主導(dǎo)地位的土地出讓市場(chǎng)，以招、拍、掛等競(jìng)爭(zhēng)性方式所產(chǎn)生的土地出讓價(jià)格，會(huì)推波助瀾于房?jī)r(jià)的上漲

商品房資產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)價(jià)值的背離，主要是從住房?jī)r(jià)值尺度對(duì)承擔(dān)住房成本的一種評(píng)判。對(duì)于取得住房所有權(quán)的居民來(lái)說(shuō)，這種成本是與住房所有權(quán)相聯(lián)系的資金成本（可以理解為虛擬租金）；對(duì)于租賃者來(lái)說(shuō)，這個(gè)成本則是使用住房所需支付的承租租金。這兩類(lèi)成本均同居民家庭的可支配收入水平相關(guān)聯(lián)。由于70年土地出讓金征收方式規(guī)定了商品房不僅包含一般意義上的住房資產(chǎn)價(jià)值，而且包含土地出讓剩余年限使用權(quán)的土地資產(chǎn)價(jià)值。因此，以承租租金衡量的物業(yè)價(jià)值會(huì)與以虛擬租金衡量的資產(chǎn)價(jià)值背離。隨著土地資產(chǎn)在商品房資產(chǎn)中所占比重的提高，住房投資會(huì)轉(zhuǎn)化成對(duì)土地資產(chǎn)的投資，一旦投資性需求超過(guò)消費(fèi)性需求而成為推動(dòng)商品房資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素，房?jī)r(jià)收入比也就超出了居民家庭所能承受的范圍。

從福利國(guó)家的情況看，降低土地成本進(jìn)而降低承租租金水平符合消費(fèi)者利益訴求。但在投資性資金主導(dǎo)下的土地出讓市場(chǎng)上，一次性征收70年土地出讓金的方式會(huì)使參與土地競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨未來(lái)土地市場(chǎng)不確定的風(fēng)險(xiǎn)。由于不同企業(yè)在原始資本積累、融資能力及無(wú)形資產(chǎn)等方面境況不同，一些風(fēng)險(xiǎn)偏好程度高的競(jìng)拍企業(yè)往往能在招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等競(jìng)爭(zhēng)性出讓中勝出。這通常會(huì)致使土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格交替上升，使降低土地成本和降低承租租金這一符合消費(fèi)者利益的訴求得不到實(shí)現(xiàn)。

從理論上說(shuō)，一次性征收70年土地出讓金方式下的當(dāng)期土地成交價(jià)格必然會(huì)影響到存量土地的期權(quán)價(jià)值。不論是地方政府還是開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有大量未開(kāi)發(fā)土地的存量?jī)r(jià)值隨著土地價(jià)格上漲而轉(zhuǎn)變?yōu)橐约雌谄跈?quán)計(jì)量的價(jià)格，其結(jié)果必然是包含土地成本的商品房?jī)r(jià)格漲易跌難，地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)也因此在住房市場(chǎng)上形成共同利益指向。當(dāng)城市化發(fā)展的資金支持主要依賴于一次性征收70年土地出讓金時(shí)，地方政府就會(huì)向金融系統(tǒng)舉債以大興土木，形成高額的地方政府債務(wù)。因此，改革按70年一次性征收土地出讓金的政策已迫在眉睫。