中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸
jianaisc.com?2012-01-04 17:17? 張承惠 陳道富?來源:人民網(wǎng)-《人民日報》 我來說兩句
近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn),大多數(shù)城市房價止?jié)q回穩(wěn),部分城市房價開始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)眾多,與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關系,房價下跌開始引發(fā)社會和媒體關注,甚至認為房價即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風險,同時國際社會唱空中國的言論也不時出現(xiàn)。我們認為,分析中國房地產(chǎn)市場,需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風險,也不宜過度夸大。堅持推動房地產(chǎn)的實質(zhì)性調(diào)整,并不必然帶來房地產(chǎn)市場硬著陸,我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。 一、海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律 在1890—2007年長達120年的歷史中,美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次:一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束,房地產(chǎn)整體疲弱;第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整。第一次硬著陸沒有給經(jīng)濟帶來太大的直接影響,反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場的復蘇。第二次調(diào)整則成為危機肇始的源頭,對全球經(jīng)濟、金融產(chǎn)生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場調(diào)整,前兩次并未出現(xiàn)硬著陸,也未對經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響。只是第三次調(diào)整,引起了嚴重的金融風險和經(jīng)濟硬著陸。 同樣是調(diào)整,為什么有些是硬著陸,有些不是?又為什么有些對經(jīng)濟產(chǎn)生重大沖擊,有些則不然?要回答上述問題,需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律?;仡櫤M鈳碇卮鬀_擊的房地產(chǎn)市場調(diào)整,可以發(fā)現(xiàn)以下特點: 首先,引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整,往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟缺乏內(nèi)在增長動力時期。所謂成熟階段,指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看,在房地產(chǎn)市場較成熟的歐美國家,二手房是交易的主體,占交易總量的80%以上。 另一方面,一些發(fā)達國家在進入經(jīng)濟增長動力不足時期之后,往往采用擴張性貨幣政策來刺激需求,進而使得資產(chǎn)市場(特別是房地產(chǎn)市場)脫離實體經(jīng)濟面快速上漲形成泡沫。當維持泡沫的條件無法持續(xù)時,市場就會崩潰。除了德國以外,美國、日本、英國、愛爾蘭等在進入“后工業(yè)時代”以后,都曾因未能確立新的經(jīng)濟增長動力而過度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動,從而為以后的危機埋下了伏筆。 其次,房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn),是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟、金融風險的重要因素。當房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后,房地產(chǎn)往往作為抵押品推動信用擴張,使得房地產(chǎn)市場脫離實體經(jīng)濟過度發(fā)展,并容易導致經(jīng)濟的過度繁榮。一旦房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。 第三,引入了過高的杠桿率,使風險急劇上升。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實現(xiàn)的。美國次貸危機的起源,是金融機構(gòu)給不具備購房能力的人放貸,并通過資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟整體負債率急劇上升,最終資不抵債。日本在20世紀80年代后期,居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機活動之中。銀行、證券公司則推波助瀾,使得資產(chǎn)泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進入去杠桿過程,風險便開始暴露。 |
- 責任編輯:王坤明
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