謝經(jīng)榮:國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的治理及啟示
jianaisc.com?2012-01-16 12:28? ?來(lái)源:人民網(wǎng)-《人民日?qǐng)?bào)》 我來(lái)說(shuō)兩句
我國(guó)正處于快速發(fā)展期,居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,超出了一般居民的購(gòu)買(mǎi)能力,也給整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。這篇文章分析了最近20年國(guó)外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),具有一定啟示意義。 ——編者 房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。在過(guò)去20多年里,世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅,即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國(guó)等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國(guó)次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅,對(duì)有關(guān)國(guó)家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。 國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn) 房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性:房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過(guò)程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn);破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢;房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。 日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時(shí),日本國(guó)際經(jīng)濟(jì)地位上升,東京國(guó)際金融中心形成,眾多國(guó)外大公司進(jìn)入日本投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲,推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀(jì)80年代前期,東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升30%左右,1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升40%、50%。泰國(guó)1988年—1992年房地產(chǎn)價(jià)格每年上升20%—30%,1992年—1997年每年上升40%。房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅,歷時(shí)8年。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅,歷時(shí)9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅,印度尼西亞歷時(shí)8年,馬來(lái)西亞歷時(shí)約7年。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度,遇到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化,就會(huì)迅速破滅,這一過(guò)程一般為1—2年。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。 房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣,恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)泡沫破滅后,日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開(kāi)始陷入蕭條,歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)32個(gè)月,隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉,進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉,1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬(wàn)億日元。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望,日本1993年消費(fèi)增長(zhǎng)降為負(fù)值,嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性,造成失業(yè)增多,貧富差距擴(kuò)大,整個(gè)社會(huì)信心長(zhǎng)期不振。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá)2/3,導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬,破壞泰國(guó)的銀行業(yè)和金融體系,大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉,失業(yè)率大幅上升,引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化,居民信心需要慢慢恢復(fù)。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平,日本用了10年時(shí)間,泰國(guó)等用了5年多時(shí)間。 房地產(chǎn)價(jià)格受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響,因而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有類似的周期性規(guī)律,但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場(chǎng)狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),價(jià)格上漲過(guò)快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈,特別是首都圈。泰國(guó)、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。所以說(shuō),房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性,它的產(chǎn)生主要同城市市場(chǎng)相聯(lián)系。 |
- 責(zé)任編輯:王坤明
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