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首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目曝光沃爾瑪向中國(guó)市場(chǎng)妥協(xié)

9月份，沃爾瑪宣布斥資6億的珠?！皹?lè)世界”將于2016年落成營(yíng)業(yè)，這標(biāo)志著這家全球最大的零售巨頭最終向中國(guó)市場(chǎng)妥協(xié)，首次進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2011年，高福瀾擔(dān)任沃爾瑪亞洲總裁及CEO，同年成立了亞洲不動(dòng)產(chǎn)有限公司，主力發(fā)展以大賣(mài)場(chǎng)及山姆會(huì)員店為核心的商業(yè)地產(chǎn)。但直到3年后，高福瀾已回歸美國(guó)任職，沃爾瑪在中國(guó)的第一份成績(jī)單———珠海項(xiàng)目才浮出水面。

不能不讓人產(chǎn)生遐想的是，沃爾瑪今年財(cái)報(bào)顯示，其中國(guó)區(qū)市場(chǎng)份額跌至5.7%，被華潤(rùn)萬(wàn)家所趕超。作為第一家進(jìn)入中國(guó)的外資零售商，沃爾瑪零售霸主的號(hào)召力在消退，成本在上漲，這迫使其不得不做出改變。

沃爾瑪1996年在深圳市羅湖區(qū)開(kāi)設(shè)第一家門(mén)店，是第一家在中國(guó)開(kāi)店的外資超市。在2010年以前，他們憑著“全球第一零售商”的金字招牌在中國(guó)享盡各種福利。

首先是政府層面，各級(jí)政府為了招商引資，開(kāi)出各種福利政策。比如2005年，沃爾瑪進(jìn)入重慶市場(chǎng)，在九龍坡深國(guó)投廣落成20000多平方米的大賣(mài)場(chǎng)。彼時(shí)，廣場(chǎng)業(yè)主與沃爾瑪開(kāi)出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，而當(dāng)?shù)卣畡t返還三年?duì)I業(yè)稅。

沃爾瑪?shù)南M(fèi)者號(hào)召力讓許多商業(yè)地產(chǎn)艷羨，許多商業(yè)項(xiàng)目為了吸引沃爾瑪均開(kāi)出了各種優(yōu)惠政策。首先是萬(wàn)達(dá)[微博]廣場(chǎng)，2001年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾與沃爾瑪簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者為前者“先租后建”的訂單地產(chǎn)招商活動(dòng)“背書(shū)”，后者則為前者提供優(yōu)惠。

但此一時(shí)非彼一時(shí)，沃爾瑪?shù)慕鹱终信普谕噬?011年重慶政府對(duì)沃爾瑪“綠色豬肉門(mén)”中開(kāi)出了269萬(wàn)元、停業(yè)半月的罰單，很多業(yè)內(nèi)人士將其視為政府對(duì)外企的強(qiáng)硬態(tài)度的悄然變化；2009年，永輝超市(7.42,0.03,0.41%)成為萬(wàn)達(dá)的新戰(zhàn)略伙伴，未來(lái)計(jì)劃1/5的門(mén)店進(jìn)入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，沃爾瑪與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等主要租戶的15年左右的長(zhǎng)租約即將到期，面臨租金暴漲的困境。

從政府到民間，沃爾瑪?shù)奶?hào)召力在前所未有地褪色。

今年2月份公布的財(cái)報(bào)中，沃爾瑪國(guó)際部門(mén)的凈銷(xiāo)售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門(mén)。放眼全球，中國(guó)區(qū)幾乎是國(guó)際業(yè)務(wù)唯一的救命稻草。

目前，沃爾瑪國(guó)際業(yè)務(wù)最大貢獻(xiàn)地區(qū)是墨西哥，其正在面臨著腐敗指控，且由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)力低迷，單店銷(xiāo)售額連續(xù)七個(gè)月下滑；而另一個(gè)人口大國(guó)印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團(tuán)合作，打造現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)的批發(fā)倉(cāng)庫(kù)模式。這與傳統(tǒng)意義的沃爾瑪完全不同，去年10月也宣布合作破產(chǎn)；至于發(fā)達(dá)國(guó)家韓國(guó)、德國(guó)等地區(qū)，沃爾瑪則早在2006年先后撤出。

反觀中國(guó)市場(chǎng)，盡管沃爾瑪中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷(xiāo)售量尚不足5%，但高福瀾今年初對(duì)媒體表示，2013年，沃爾瑪中國(guó)銷(xiāo)售增幅高達(dá)24.5%?！爸袊?guó)市場(chǎng)有潛力成為(美國(guó)之外)沃爾瑪在全球的第二大市場(chǎng)?！比ツ?，沃爾瑪宣布將在中國(guó)區(qū)三年內(nèi)開(kāi)設(shè)100家門(mén)店，三年后山姆會(huì)員店年均開(kāi)店速度達(dá)10家(美國(guó)總部亦僅有550家山姆會(huì)員店)，以及在三四線城市成立購(gòu)物中心。

這其中，類(lèi)似“珠海樂(lè)世界”的購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)模式無(wú)疑是最引人矚目的。沃爾瑪從未在美國(guó)以外地區(qū)持有物業(yè)，一方面保持輕資產(chǎn)的“專業(yè)零售商”形象，同時(shí)也為了免受不穩(wěn)定的政策因素拖累。但中國(guó)市場(chǎng)的重要性迫使沃爾瑪必須做出妥協(xié)。

但由于沃爾瑪?shù)摹巴讌f(xié)”來(lái)得有點(diǎn)晚，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)儼然已經(jīng)過(guò)剩。盡管商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒超過(guò)20%依然遠(yuǎn)高于零售業(yè)的5%，但由于近幾年地價(jià)上漲、宏觀調(diào)控等原因已趨于下滑。

2013年上半年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過(guò)5000億元，同比增長(zhǎng)26%，遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)的GDP水平，也超過(guò)社會(huì)商品零售總額的增長(zhǎng)幅度；而中國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率已達(dá)60%。同時(shí)，一線城市優(yōu)質(zhì)地皮已經(jīng)飽和，沃爾瑪只能在三線城市尋求突破，而這些地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力又成為新的挑戰(zhàn)。