樓市“量價齊升”呼之欲出 中介傳達“勿承諾七折房貸利率”

“我們這個大區(qū)8天的成交量是2000萬元左右，相當于以前三個月的業(yè)績?！辨溂业禺a(chǎn)北京榮豐2008門店的一名業(yè)務員向中國證券報記者表示。隨著房貸新政出臺，在追漲心態(tài)驅(qū)動下，市場成交量已出現(xiàn)明顯回暖。

中國證券報記者調(diào)研北京多家中介門店發(fā)現(xiàn)，盡管房貸利率尚未出現(xiàn)明顯變化，但近期以來，房地產(chǎn)市場成交量已明顯回升。在供需雙方都對后市看多情況下，部分二手房業(yè)主開始調(diào)高報價。一些開發(fā)商蠢蠢欲動，醞釀價格調(diào)整。

某中介機構(gòu)業(yè)務員認為，區(qū)域經(jīng)理在開會時曾傳達：“千萬不要向客戶承諾七折房貸利率。”分析人士說，出于資金價格高企等因素考慮，首套房貸利率很難做到七折。即便如此，在各項利好因素作用下，市場成交量有望持續(xù)回暖，房價很可能開啟上漲通道。

單個門店成交漲八成

在國慶長假后的幾天，北京樓市明顯回暖。我愛我家馬家堡門店的一名業(yè)務員向中國證券報記者表示，過去幾個工作日，來門店看房和咨詢的客戶明顯增多，成交率有明顯上升。

“今年大部分時間的情況是，前來看房的多，但成交的少?！边@位業(yè)務員表示，直到9月，成交量才有明顯提升。在國慶長假后的幾天，日成交量比此前又上漲70%至80%。

鏈家地產(chǎn)五棵松區(qū)域的門店，連續(xù)數(shù)天成交量在30套以上，比節(jié)前幾乎翻一倍。有業(yè)務員表示，這段時間房價沒有明顯上漲，所以購房者快速成交情況比較普遍，甚至有客戶在看房后當天成交。

分析人士說，對購房者來說，資金杠桿十分重要。采取新的“認貸不認房”標準后，資金壓力明顯減輕。以一套總價約250萬元的房屋為例，作為第二套房屋，首付要達175萬元。如第一套房貸還清，首付只需75萬元即可。兩者相比，新政策為購房者減輕100萬元的資金負擔。

在不少城市，按新的政策，購買二套房免去了“限購時代”先賣后買的復雜程序。

在國慶長假之后的幾天，多地成交情況出現(xiàn)回暖。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的山東省會濟南，在國慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈回升態(tài)勢。

新房市場尚未出現(xiàn)明顯回暖。北京某房地產(chǎn)項目負責人介紹，開發(fā)商需一段時間對政策進行消化，但在傳統(tǒng)“銀十”的后半月，新房推盤量將明顯增多。

分析人士表示，由于房貸新政是明顯的利好政策，因此當前市場“買漲”心態(tài)十分明顯，預計一線城市市場成交量將繼續(xù)回升。對供大于求的二三線城市來說，成交量回暖速度將慢于預期。

首套房貸利率難至7折

近期，不少國有大行針對房貸新政做出表態(tài)。對外界頗為關(guān)心的房貸利率，各行卻并未明確具體執(zhí)行標準，僅表示“具體操作由各地分行掌握”。

從近幾天市場表現(xiàn)看，房貸利率尚未有明顯變化。“首套房貸基本還是以前的利率水平，95折就不錯了，9折的極少?！辨溂业禺a(chǎn)劉家窯門店的一名業(yè)務員表示。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)了解到的情況，除已明確發(fā)文的中國銀行和建設銀行外，目前已有浦發(fā)銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行及匯豐銀行開始執(zhí)行新的標準。六家銀行執(zhí)行新政的共同點是，首套房貸利率優(yōu)惠目前均未達7折下限，仍維持此前利率水平，即最高優(yōu)惠幅度不超過基準利率的10%。

事實上，即便是9折優(yōu)惠，仍有相當多的附加條件。業(yè)內(nèi)人士介紹，在符合首套房購房標準的前提下，銀行需對購房者工作單位進行審核，如果是收入穩(wěn)定的大型企業(yè)或國企員工，再購買一定數(shù)量理財產(chǎn)品或繳納一定額度保證金，才可享受房貸利率9折優(yōu)惠。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在目前資金價格水平上，銀行吸儲難度非常大，不僅房貸7折利率不可能實現(xiàn)，連9折以下的折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。

盡管有部分機構(gòu)認為，年內(nèi)首套房最低貸款利率有望低至85折，但主流觀點認為，9折幾乎可成為首套房貸款利率底線。

“單是新的房屋認定標準，就足以促進市場成交量明顯回升，所以銀行應不會冒這個風險再去給貸款利率打折?！编]儲銀行某中層人士向中國證券報記者表示。但他也說，具體看總行通知，不排除個別中小銀行給予更大額度優(yōu)惠的可能。

鏈家地產(chǎn)某業(yè)務員表示，區(qū)域經(jīng)理在開會時已傳達：“千萬不要向客戶承諾房貸7折利率，估計9折、85折的可能性比較大。”

漲價傾向隱現(xiàn)

雖然各銀行房貸利率細則尚未全部出臺，但漲價端倪已經(jīng)出現(xiàn)。我愛我家馬家堡門店業(yè)務員表示，近期這個區(qū)域的二手房成交價格無明顯變化，但部分業(yè)主掛牌價格已上漲，漲幅在10%至20%之間。

據(jù)中國證券報記者調(diào)研，北京的很多區(qū)域都出現(xiàn)二手房掛牌價上漲現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士說，未來這種現(xiàn)象會較為普遍。

在北京不少房地產(chǎn)中介機構(gòu)的門店，業(yè)務員已開始催促購房者盡快成交。有業(yè)務員說：“隨著業(yè)主緩過神來，市場上刺激效果顯現(xiàn)出來，房價在半年內(nèi)就會上漲，所以現(xiàn)在仍是抄底好時機?！?/p>

一些新房項目開始醞釀價格調(diào)整。近期，綠城集團曾向浙東區(qū)域各項目傳達文件，提出自10月8日開始，對手頭產(chǎn)品價格進行梳理，根據(jù)城市及項目情況對價格進行5%至10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。

中國證券報記者還了解到，針對房貸新政，不少開發(fā)商已召開內(nèi)部會議研究對策，其中不排除對部分項目做出價格調(diào)整的可能。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，對資金狀況較為充裕、銷售任務完成情況較好的企業(yè)來說，選擇在個別供需關(guān)系緊張、房價下跌時間較長的區(qū)域進行漲價，可能是大概率事件。

當前總體樓市“供大于求”格局已確立。自5月以來，全國70個大中城市平均房價連續(xù)4個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。有機構(gòu)人士表示，短期內(nèi)，新房價格恐不會大面積調(diào)整，但隨著各大銀行陸續(xù)出臺落實房貸新政，從11月開始，漲價范圍將可能逐漸擴大，樓市有望在年末整體回歸久違的“量價齊升”局面。