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房地產(chǎn)暴利終結(jié)的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)志是什么
www.fjnet.cn?2008-08-08? ?來(lái)源:新華網(wǎng)    我來(lái)說(shuō)兩句

漫畫(huà):房地產(chǎn)暴利時(shí)代已終結(jié)。 中新社發(fā) 呂建設(shè) 作

    近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局主管的《中國(guó)信息報(bào)》發(fā)表了題為“2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評(píng):市場(chǎng)不支持高房?jī)r(jià)”的文章。文章稱,“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)”。文章指出:“目前無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面,都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲……當(dāng)一種商品的價(jià)格,上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值,或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí),其價(jià)格的最終回落就成為必然,樓市也是如此。”

    聯(lián)系到近期來(lái)自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不絕于耳,甚至全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委報(bào)告也對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)”表示極度憂慮,擔(dān)心出現(xiàn)“大起大落”,“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)”的表述引起市場(chǎng)極大的關(guān)注。這份經(jīng)濟(jì)述評(píng)指出了不少問(wèn)題,一些判斷和依據(jù)也比較符合實(shí)際。但是,我們?cè)趫?bào)告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫,或者松動(dòng)房地產(chǎn)政策的建議,也就無(wú)法看清楚這份報(bào)告的初衷。這里的關(guān)鍵是,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的暴利時(shí)代,真的已經(jīng)終結(jié)了嗎?

    什么是暴利?經(jīng)濟(jì)學(xué)上沒(méi)有暴利這個(gè)詞,因?yàn)樗鞔_的價(jià)值嫌惡判斷。最接近的名詞是“超額利潤(rùn)”,或曰“經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)”。什么是超額利潤(rùn)?就是企業(yè)或個(gè)人取得了超過(guò)正常利潤(rùn)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。用公式表示:超額利潤(rùn)=會(huì)計(jì)利潤(rùn)-正常利潤(rùn)。

    房地產(chǎn)商到底有沒(méi)有獲得暴利,或者實(shí)證描述中的超額利潤(rùn)?這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)十分清晰,放眼當(dāng)前我國(guó)各個(gè)行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可謂是最沒(méi)有爭(zhēng)議的暴利行業(yè),完全無(wú)需論證。惟一需要說(shuō)明的是,目前的房地產(chǎn)業(yè)暴利究竟到了什么程度?判斷房地產(chǎn)暴利的標(biāo)準(zhǔn)是什么?這也同樣可以成為判別當(dāng)前我國(guó)房市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)。

    為了客觀分析這個(gè)問(wèn)題,我們引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的、已故的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率,來(lái)解釋我國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫和房地產(chǎn)暴利。

    托賓把公司的價(jià)值分為市場(chǎng)價(jià)值和重置價(jià)值即重置成本。金融市場(chǎng)價(jià)值包括公司股票的市值和債務(wù)資本的市場(chǎng)價(jià)值;重置成本是指今天要用多少錢才能買下所有上市公司的資產(chǎn)。托賓Q比率就是企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與企業(yè)總資產(chǎn)的比率。用公式表示:Q比率=企業(yè)的市場(chǎng)總價(jià)值/總資產(chǎn)價(jià)值。

    例如,一個(gè)較低的Q比率(介于0-1之間)意味著重置一家公司的成本大于該企業(yè)在資本市場(chǎng)上的價(jià)值,即企業(yè)股票的價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值是被低估的;反之,一個(gè)較高的Q比率(大于1)意味著公司的市場(chǎng)價(jià)值較之資產(chǎn)的重置成本昂貴得多,表明公司的股票價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值被高估了。

    用托賓Q比率,可以衡量房地產(chǎn)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本之比。根據(jù)判斷,目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3-5倍之間,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1,表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%~400%的暴利,房屋售價(jià)當(dāng)中約有67%~80%的泡沫。這個(gè)比率可以解釋為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資容易失控,即開(kāi)發(fā)商愿意把房屋銷售出去而不是用于經(jīng)營(yíng),而用回籠的資金繼續(xù)從事開(kāi)發(fā)建設(shè)新樓盤(pán)的活動(dòng);這個(gè)比率也可以解釋,房地產(chǎn)商在銷售不暢時(shí),為什么可以折價(jià)50%以上。

    依據(jù)同樣的道理,地方政府儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的Q比率,為土地拍賣的市場(chǎng)價(jià)值與征用農(nóng)民土地的成本之比。大致算來(lái),這個(gè)比值大約在10倍以上。由此我們可以分析,為什么地方政府如此熱衷于征用土地、儲(chǔ)備土地和拍賣土地,甚至冒著政治風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)“救市”,關(guān)鍵也是暴利在起作用。

    因此,真正的房屋價(jià)值,就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋重置成本的基礎(chǔ)上,再擠掉地方政府出讓土地所獲得的暴利,這大約需要在現(xiàn)有房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,降價(jià)60%以上。具體來(lái)說(shuō),剔除地理位置、房屋結(jié)構(gòu)因素,當(dāng)政府放棄“賣地生財(cái)”,并且商品房的價(jià)格與居民、單位自己建房的成本相當(dāng)時(shí),房地產(chǎn)暴利的時(shí)代,才真的被終結(jié)了。(曹建海 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任、研究員)

(責(zé)編:李艷)


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