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別小看了降息對樓市的作用
www.fjnet.cn?2008-11-04? ?來源:新華網(wǎng)    我來說兩句

    所謂救市的說法,是把美國對它的金融市場的一些措施的概括。用到中國房地產(chǎn)市場上,我看不出有任何救市的含義,我國中央政府加大對廉租房這種保障性用房的政府投資力度,支持那些迫切需要改善住房的中低收入群體優(yōu)先改善住房的政策,都是支持老百姓優(yōu)先改善住房這個基本需求層面的,沒看出有哪條放松了對奢侈性需求的約束,沒有一條鼓勵投資性、投機性的需求,沒有一條減免了房地產(chǎn)商、開發(fā)商的金融責(zé)任、風(fēng)險責(zé)任,所以我不認可救市的說法。

    準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是宏觀調(diào)控,就是負責(zé)總量平衡關(guān)系的政策,供不應(yīng)求的時候,有可能引發(fā)通貨膨脹,要采取一定的措施抑制需求。供大于求的時候,我們要刺激需求。供不應(yīng)求的時候,我們可能要抑制一下需求,使國民經(jīng)濟的總量平衡關(guān)系、總供給和總需求盡量達到一個平衡。讓老百姓更便宜地買房,怎么能被認為是維護高樓價呢?這個邏輯怎么能建立起來呢?

    金融專家別自己嚇唬自己,同樣的金融危機,美國什么癥狀不一定中國也是什么癥狀,美國的問題是他欠別人的錢太多,政府、企業(yè)和個人消費者,中國的問題是別人欠我們的錢太多,我們持有的美國國債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款。面對風(fēng)險,務(wù)必弄明白這一點。

    另外,也別把當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨的問題估計過大。我給你打個比方,有一個大家庭,兄弟很多,老大一年前買了股票,老二買了基金,老三買了黃金,老四買了美元,老五買了QDII,老六炒期貨,老七干脆存了一批石油,老八買了房子?,F(xiàn)在,八兄弟中誰是最幸運的?不還是買房的相對幸運一些么。

    所以我們不要把國內(nèi)的樓市說得那么岌岌可危。的的確確,最穩(wěn)定的市場可能是最后風(fēng)險的集中爆發(fā)點,我們恰好是認識到了這一點,所以采取了多方面財政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費者信心的政策,以化解這個風(fēng)險集中度。房地產(chǎn)業(yè)就是有風(fēng)險,但是問題在于,如果風(fēng)險的所有參與人都擔(dān)一點,就沒事。集中在一個人身上就壞了,就把這個人壓死了。

    金融專家是不是意識到了,我們通過綁架消費者信用,把開發(fā)貸款的風(fēng)險加到購房人頭上了,現(xiàn)在購房人頭上擔(dān)上浮動利率的風(fēng)險、未來稅收變化的風(fēng)險、房價變動的風(fēng)險,自己由于經(jīng)濟緊縮帶來的職業(yè)不穩(wěn)定的風(fēng)險以及種種意外變故,在這個環(huán)節(jié)中是不是風(fēng)險太多了?需要通過各種各樣的政策使它分散到各個環(huán)節(jié)去。

    有一個最近大家爭論很多的宏觀調(diào)控的問題,好像減點稅、降點息,對總房貸的影響并不大,但是它是非常重要的政策。因為住房個人按揭貸款總額到今年8月已達3.4萬億,而2003年末,這個指標(biāo)只有3300億,也就是說,有90%的按揭貸款是過去4年里貸出去的,而在還貸的時候,頭三到五年是高風(fēng)險期。比如說你月供3000元,其中2700元還利息,300元錢還本金,此時利息稍微往上,或者你的收入稍微往下,你馬上就還不起利息,真正的斷供臨界點恰恰是在這里。我們現(xiàn)在雖然稅收降得不多,但是整個購房群體的安全性大大地提高了一步。

    房價總是在波動的,有時漲有時跌,目前由于市場信心缺乏,它會下跌,但是有一個基本的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)道理,一個區(qū)域,在一個較長的時間里,比如15到20年,一共能賣多少房子是一個常數(shù),在社會經(jīng)濟規(guī)??偭吭鲩L速度和人們收入增長速度一定的前提下,這一年多賣了,后面的幾年可能少賣,這年少賣,后面幾年一定會多賣,這是一個道理。

    還得明明確確地跟大家說,在三年之內(nèi)、兩年之內(nèi),房價都有可能跌或者漲,但是在20年內(nèi),頭和尾之間比較,房價一定是漲的。所以也請大家關(guān)注,什么都有賣期貨的,可唯獨房地產(chǎn)不賣期貨,金融衍生品市場,沒有一個國家有房地產(chǎn)指數(shù)交易,為什么呢?當(dāng)指數(shù)的變化是不確定時,才可以把它做成金融衍生品,而房價是確定要漲的,所以沒有哪個國家把房地產(chǎn)價格指數(shù)作為一種金融衍生品來交易。但是,這并不等于說明年不會比今年便宜,后年不會比明年便宜,它總是上下波動的。這個風(fēng)險有多種因素。(陳淮)

(責(zé)編:吳頌潔)

 


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