伴隨著不絕于耳的聒噪之音，目前的房地產(chǎn)格局危如累卵但又撲朔迷離。開發(fā)商受困于資金短缺，購房需求因高房價而被持續(xù)壓抑，嚴重萎縮的成交量也讓房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的“支柱”作用消弭無形。如果僵局繼續(xù)，大有同歸于盡的“均輸”風險。
目前而言，打破利益僵持局面選擇似乎只有一個——降價。怎么降？十分棘手。日前，恒大地產(chǎn)集團董事局主席、十一屆全國政協(xié)委員許家印認為，如果能通過“三控”——控制地價、稅費、利潤，實現(xiàn)“三讓”——政府、國家、企業(yè)分別讓利，就能降低房價，穩(wěn)定樓市。
相對于“房價還要再漲十年”之類的煙幕彈、各地花樣頻出的“購房退稅”、“購房入戶”等廣受爭議的刺激方案，許家印委員的建議不失為一種理性務(wù)實之策。
先說地價。不管是許家印，還是去年全國兩會上提出“遏制房價上漲”建議的10位全國政協(xié)委員，均稱土地成本占房價的30%左右。根據(jù)媒體的公開數(shù)據(jù)，在很多地方，土地收入已占到地方財政收入的一半以上，是謂“土地財政”。如果地方政府能優(yōu)化財政收入來源結(jié)構(gòu)，打破對土地收入的依賴，將是降低房價的“釜底抽薪”之舉。
再看稅費。這10位全國政協(xié)委員通過調(diào)研得出結(jié)論:有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)收取的50余項稅費占房價的15%～20%。其中，有些稅費存在改革空間，比如頗有爭議的土地增值稅；有些則直接是重復(fù)收費，比如房地產(chǎn)項目配套費就在申請土地使用證時收一次，在建房規(guī)劃審批時又收一次。類似收費如能規(guī)范，稅費降低，房價成本自然隨之下降。
然后是利潤。房企的具體利潤率，至今莫衷一是，但屬“暴利”無疑。根據(jù)全國政協(xié)委員王超斌的調(diào)研，房地產(chǎn)商利潤率為10%～18%，而據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云的披露，這個數(shù)字“最低也是19%”。按照國際上的“行規(guī)”，商品住房建造的利潤率一般都在3%～5%左右，我國工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊，難怪房地產(chǎn)業(yè)被列為我國十大暴利行業(yè)之首。
看來，房價的水分，“只要你愿擠，總還是有的”。關(guān)鍵在于愿不愿擠，怎么擠？如果能通過互相協(xié)調(diào)形成一種聯(lián)動機制，由“三控”實現(xiàn)“三讓”，即可達成多贏局面:地價和稅費的降低將帶來樓市回暖，以及裝飾、家具等50多個產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，這將產(chǎn)生巨額的稅收和大量的就業(yè)機會，而企業(yè)則可以回籠資金，減輕資金鏈壓力?？芍^一舉多得。
我們權(quán)且不去追究房價的真實成本，但就以上所列三項，就可以在既存基礎(chǔ)上騰挪出很大的降價空間。況且，經(jīng)濟低迷之際，鋼筋、水泥等原材料價格下行，開發(fā)商的“工程建設(shè)及配套成本”也隨之降低。此時，還有什么理由維持暴利和高房價呢？化危為機，變“均輸”為“多贏”，實現(xiàn)樓市“軟著陸”，正當其時
|
|