昆明開(kāi)發(fā)商今年在促銷手段上所花的心思遠(yuǎn)比任何一年都更賣力，試圖以各種變相降價(jià)的優(yōu)惠措施提振死氣沉沉的樓市，但終其根本，只不過(guò)都是些“侮辱”消費(fèi)者智商的無(wú)功之舉。
先看看這些精心制作的手段。
有首個(gè)推出購(gòu)房消費(fèi)券的，總額200萬(wàn)元，最高4萬(wàn)/套；有開(kāi)盤(pán)日?qǐng)?zhí)行8.8折的；有“新婚置業(yè)計(jì)劃”和“一口價(jià)”購(gòu)房?jī)?yōu)惠的；有聯(lián)合裝修公司推出“650 萬(wàn)精裝大禮免費(fèi)新業(yè)主”的；有購(gòu)房6 天內(nèi)簽合同，可獲價(jià)值5000 元的加油卡或百盛購(gòu)物卡的；有購(gòu)房免定金，并享受2 個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠和家電贈(zèng)送的。
表面看來(lái)，這些舉措都正在向消費(fèi)者表示出極大的“討好”和誠(chéng)意，用變相讓利企圖盤(pán)活樓市人氣的誠(chéng)心的確天地可鑒。但關(guān)乎消費(fèi)者最核心的價(jià)格水平這個(gè)根本問(wèn)題并沒(méi)有得到徹底解決：賬面價(jià)格依舊維持高高在上。也許真的是那個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不許私自降價(jià)的潛規(guī)則還在起作用，所以即便開(kāi)發(fā)商讓出了些蠅頭小利，可對(duì)于樓市人氣的吸引功能仍舊沒(méi)能激活。換句話說(shuō)，新房的平均定價(jià)到底算不算高這個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有引起重視。
事實(shí)上，我們從2月份的一項(xiàng)成交數(shù)據(jù)可以看出消費(fèi)者對(duì)這些五花八門促銷手段的抵觸情緒。據(jù)云南信息報(bào)報(bào)道：“連日來(lái)，記者統(tǒng)計(jì)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份昆明共成交商品房2401套，為去年以來(lái)的最低紀(jì)錄；成交面積約20.66萬(wàn)平方米，比1月份的2498套略有下降，成交面積減少9000多平方米。在成交套數(shù)和面積雙雙下調(diào)的同時(shí)，成交均價(jià)卻攀升至5044元/㎡，每平方米售價(jià)比上月增750多元。同時(shí)，成交量環(huán)比1月跌幅不大表明樓市轉(zhuǎn)平穩(wěn)，但受大量新盤(pán)面市、房源存量擠壓以及舊城改造房源的逐步推出，未來(lái)昆明樓市的銷售壓力將不斷增加，樓市局勢(shì)長(zhǎng)遠(yuǎn)并不樂(lè)觀?！?/font>
姑且不論這個(gè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，但昆明新房成交已極度萎縮確為事實(shí)。
開(kāi)發(fā)商抗住了價(jià)格卻抗不動(dòng)成交量，穩(wěn)住了利潤(rùn)的空間卻穩(wěn)不住消費(fèi)者依舊觀望的態(tài)度。消費(fèi)者不買這種種變相降價(jià)的“示好”促銷門路的賬，原因在于現(xiàn)在的消費(fèi)者買房更習(xí)慣用腦想問(wèn)題算問(wèn)題。因此，倘若開(kāi)發(fā)商依舊沉迷在各種促銷手段的新奇特上，這種尷尬的對(duì)峙局面只能會(huì)延長(zhǎng)得更久。
我在想，假設(shè)有哪家開(kāi)發(fā)商敢第一個(gè)站出來(lái)，直接來(lái)個(gè)徹底的大降價(jià)，效果會(huì)如何？
當(dāng)然，就整個(gè)房市而言，開(kāi)發(fā)商即便選擇用促銷手段變相降價(jià)也不愿直接降價(jià)的根本原因是他們?nèi)匀槐в斜├幕孟耄驗(yàn)閺臓I(yíng)銷策略上來(lái)說(shuō)，價(jià)格降下去所花的努力遠(yuǎn)比升上來(lái)容易得多，時(shí)間也短得多。
另外從全國(guó)形勢(shì)來(lái)看，十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃房地產(chǎn)旁落，此次全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題有絲毫涉及，盡管很多學(xué)院派專家直指高房?jī)r(jià)根源在于地價(jià)，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”的目標(biāo)任務(wù)，房?jī)r(jià)這個(gè)敏感的地帶被淡化處理了。對(duì)于那些嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商而言，這種淡化處理的色調(diào)意味著政策調(diào)控手段上也不會(huì)有太大的“高壓”舉措，任其自然過(guò)渡和市場(chǎng)調(diào)節(jié)將可能是政府對(duì)房地產(chǎn)的主要態(tài)度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于銀行貸款的松動(dòng)，地方政府對(duì)房市施以援手，房地產(chǎn)企業(yè)有了更多力挺價(jià)格的底氣，因此，要想指望新房?jī)r(jià)格直接跌落，要想改變開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者在價(jià)格上的對(duì)峙局面，估計(jì)還需要一段時(shí)間。
當(dāng)然，就昆明而言，目前局部市場(chǎng)上還是很活躍的。比如東市區(qū)的新房銷售，不僅價(jià)格穩(wěn)得住，人氣也比其他地段要旺。固然這與東市區(qū)未來(lái)的整個(gè)昆明規(guī)劃有直接關(guān)聯(lián)，但同時(shí)也與其開(kāi)發(fā)的一些樓盤(pán)品質(zhì)好有關(guān)系。
應(yīng)該說(shuō)，從今年開(kāi)始，新樓盤(pán)在定位上更需要精準(zhǔn)，在客群定位更需要目標(biāo)，在成本核算更需要縮減利潤(rùn)空間，想靠抄襲前兩年暢銷樓盤(pán)的產(chǎn)品做法已不合時(shí)宜了。從消費(fèi)者層面看，以前大家的思維是盲目的，而現(xiàn)在客戶的思維更趨于理性。
因此，我對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議是：要么做品質(zhì)，穩(wěn)住價(jià)格；要么做實(shí)惠，徹底降價(jià)。只有這樣，消費(fèi)者才會(huì)真正自愿掏出錢包，人氣也才能激活，否則，要想靠指東打西光彩絢麗的促銷手段“收買”消費(fèi)者，這無(wú)疑就是在“侮辱”消費(fèi)者的智商，不是資金回籠的好辦法。（昆明張三）
（責(zé)編：李艷）
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