房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關(guān)，但問題的關(guān)鍵并非僅僅如此，即便在樓市繁榮時也發(fā)生過。對此，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問題的癥結(jié)所在。
一向被視作暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，竟然成為“欠稅大戶”聚集之地。據(jù)報道，在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業(yè)名單中，房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)達(dá)70余個。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅現(xiàn)象在許多城市都屢見不鮮。
房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，一直以來通過財務(wù)杠桿高負(fù)債運營才賺得盆滿缽滿，這個泡沫終有一天會破裂。近年來，央行嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，通過一系列措施收緊開發(fā)企業(yè)貸款的閘門。同時，市場的觀望氛圍使得交投清淡，樓盤滯銷也制約住了企業(yè)靠預(yù)收款回籠資金的來源。由此，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危局，欠稅在某種程度上就是其表現(xiàn)之一。
問題的關(guān)鍵并非僅僅如此。事實上，即便在樓市繁榮時，房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅問題也一直讓稅務(wù)部門頭痛不已。從2003年至2005年上半年，北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問題率高達(dá)66%。2005年第三季度，在上海地稅局發(fā)布的欠稅公告中，14家房地產(chǎn)企業(yè)“榜上有名”?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)逃稅與市場行情的關(guān)聯(lián)度不大，其特別的運作方式為其逃稅提供了便捷。對此，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問題的癥結(jié)所在。
從財務(wù)操作的技術(shù)看，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅的重要手段之一便是延遲對收入到賬的確認(rèn)。由于消費者購房大多需要通過銀行按揭來完成，而這部分按揭款是由貸款銀行直接以賬號劃撥的方式支付給開發(fā)商的。這就在支付形式上為開發(fā)商延遲確認(rèn)售房收入提供了掩蓋機(jī)會。這還只是偷逃一時的稅款，要是等到樓盤售罄、收入全部確認(rèn)后仍然要全額繳納稅款的話，那么以項目公司“空殼消亡”來逃稅則達(dá)到了“一了百了”的效果。
一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個樓盤，便成立一個所謂的項目公司進(jìn)行全程管理。項目公司是房地產(chǎn)企業(yè)的成本中心，擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式固然有利于開發(fā)商對項目進(jìn)行集成管理、合理考核項目負(fù)責(zé)人業(yè)績。但在樓盤開發(fā)過程中，項目公司基本不會確認(rèn)營業(yè)收入，卻以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負(fù)債，成為經(jīng)營資金流入的主要渠道。一旦樓盤銷售完畢，這些項目公司往往會被注銷，使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能夠得逞。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)的項目公司數(shù)以萬計，就在這些企業(yè)的誕生與消失之間，國家稅收大量流失?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅其實是個體制性的問題而并非僅僅是個案。
事實上，有關(guān)部門也曾經(jīng)試圖對此加以防范。如國稅局早在2003年就頒發(fā)過一項關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計提的政策，但因受制于項目公司隨意關(guān)門的問題一直未能落實。可見，防范房地產(chǎn)企業(yè)逃稅尚需要一套系統(tǒng)的措施進(jìn)行監(jiān)管，否則就會“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，將監(jiān)管停留于表面。
其實不止項目公司制度一項，近期市場各方對于期房銷售模式也都開始進(jìn)行深刻反思。這樣的反思恰逢其時，筆者建議，監(jiān)管部門當(dāng)借當(dāng)前時機(jī)，及時對房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行大刀闊斧的整體規(guī)范，唯有如此，房地產(chǎn)企業(yè)才可能革弊除新，實現(xiàn)體制性優(yōu)化。（馬紅漫）
（責(zé)編：劉寶琴）
 |
- 2009-03-27趁勢漲價的房地產(chǎn)商太不愛國
- 2009-03-10政府從房地產(chǎn)商處拿錢并不可恥
- 2009-04-16為何欠稅“黑名單”房地產(chǎn)商是大戶
- 2009-03-24房價成本，不能只聽房地產(chǎn)商自說自話
|
|