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中國(guó)人大多知道兩個(gè)常識(shí)：一是孟子所謂的“有恒產(chǎn)者有恒心”，一是民間名諺“兔子不吃窩邊草”。經(jīng)濟(jì)適用房良性的社會(huì)功能，也可以從這兩點(diǎn)開始。

保障性住房不僅是廉租房，而且還要包括經(jīng)適房。這里的一個(gè)道理是要盡可能提高社會(huì)的住房擁有率。一般而言，中高產(chǎn)階層經(jīng)濟(jì)資源充沛，住房擁有率比較高。要提高整個(gè)社會(huì)的住房擁有率，就必須通過經(jīng)適房建設(shè)來讓更多的中低收入階層能夠購(gòu)買自己的住房。當(dāng)住房擁有率普遍提高后，社會(huì)就能從中大大獲益。

戰(zhàn)后美國(guó)推行了許多政策來提高住房擁有率，最近幾十年也通過立法推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這些政策和法律措施，自然要建立在大量經(jīng)驗(yàn)研究的基礎(chǔ)上。這些經(jīng)驗(yàn)研究汗牛充棟，我們不妨簡(jiǎn)單歸納其結(jié)論，看看對(duì)中國(guó)社會(huì)是否有借鑒意義。

住房擁有率高的一個(gè)最大的社會(huì)效益，就是社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。美國(guó)的一系列研究，也不過是證實(shí)了“有恒產(chǎn)者有恒心”、“兔子不吃窩邊草”這些中國(guó)的傳統(tǒng)智慧：房主比租戶在自己的社區(qū)里居住時(shí)間長(zhǎng)得多，因而對(duì)于維護(hù)整個(gè)社區(qū)的利益（也就是自己的“窩邊草”）更有責(zé)任心，更能積極地參與當(dāng)?shù)氐墓彩聞?wù)，鄰里之間更友善，同時(shí)犯罪率也更低。另外，擁有房子的家庭和租房住的家庭的子女在學(xué)校的表現(xiàn)也有顯著區(qū)別：前者行為更加良好，學(xué)業(yè)更加出色；后者則無論是在行為上和學(xué)業(yè)上問題都比較多。比如青少年懷孕的比例，會(huì)隨著住房擁有率的提高而降低。

我不否認(rèn)各國(guó)國(guó)情不同，但人性畢竟還是相通的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家都懂這個(gè)道理：經(jīng)濟(jì)地位的不穩(wěn)定，會(huì)誘使人成為社會(huì)的破壞性力量而非建設(shè)性力量。這也是犯罪率常常隨著收入水平的降低而提高的原因。所以，對(duì)中低收入階層，最重要的是給他們創(chuàng)造一種穩(wěn)定感，不僅要讓他們住進(jìn)廉租房，更要讓他們購(gòu)買經(jīng)適房，使低收入者也逐漸建立自己的“恒產(chǎn)”（即“資產(chǎn)凈值”equity）。這樣，他們就會(huì)對(duì)自己的生活以及自己和所在社區(qū)的關(guān)系有個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，成為負(fù)責(zé)的公民。西方發(fā)達(dá)國(guó)家過去集中興建經(jīng)適房，結(jié)果人為地創(chuàng)造了一系列窮人區(qū)，成為犯罪的淵藪，周圍社區(qū)也深受其害。一些大的住宅區(qū)因?yàn)榉缸锫侍叨坏貌槐徽ǖ?。基于這樣的教訓(xùn)，如今大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)適房建設(shè)實(shí)行混居式，即經(jīng)適房和一般商品房混合建設(shè)、彼此不分，如此就減少了人口中的經(jīng)濟(jì)隔離，讓窮人不必因?yàn)樽约旱木幼〉刂范谀X門上貼個(gè)無形的“窮”字標(biāo)簽。MIT的一個(gè)研究小組曾對(duì)波士頓地區(qū)的混居式經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)這種經(jīng)適房的建設(shè)對(duì)周圍地區(qū)的房?jī)r(jià)不構(gòu)成影響、很健康地融入了主流社會(huì)。

中國(guó)正面臨著前所未有的城市化進(jìn)程。農(nóng)民工成為城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要?jiǎng)恿ΑＨ绻麄兙訜o定所，則有可能影響城市治安。他們的下一代也很難接受良好的教育，降低了未來的人口素質(zhì)。長(zhǎng)此以往，會(huì)在這個(gè)階層形成繼承式的世代貧困。一旦世代貧困形成，就會(huì)發(fā)展成一種文化，如同當(dāng)今美國(guó)的許多黑人社區(qū)一樣，使輟學(xué)、犯罪成為傳統(tǒng)，日后社會(huì)花成倍的錢也難根治。所以我認(rèn)為，如果缺乏經(jīng)濟(jì)適用房的話，未來中國(guó)社會(huì)將為此付出代價(jià)。