在孜孜不倦追求“與國(guó)際接軌”的專家學(xué)者們的努力推動(dòng)下,醞釀了好些年的物業(yè)稅問題在5月下旬似乎加快了腳步。按照主張開征者的說法,這一稅種將使目前在開發(fā)環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié),由此將解決房?jī)r(jià)過高和高收入群體占有過多資源等等問題?!熬訌R堂之上”者當(dāng)然自有遠(yuǎn)見,但是“處江湖之遠(yuǎn)”的人卻也有許多困惑與疑問。
第一個(gè)問題是物業(yè)稅是否符合國(guó)情?按專家們的說法,開征物業(yè)稅是讓物業(yè)持有人為物業(yè)升值交稅。眾所周知,大部分開征物業(yè)稅的國(guó)家是土地私有制,物業(yè)升值的主要因素恰恰是土地升值,而附著在土地上的建筑物本身升值的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于折舊的概率。我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制,物業(yè)持有人只是暫時(shí)擁有土地使用權(quán),讓一個(gè)使用權(quán)人去為土地升值買單不合國(guó)情。如果按此道理推算,承包土地的農(nóng)民是否也應(yīng)該交納土地升值的費(fèi)用呢?又假定在70年產(chǎn)權(quán)期滿后,物業(yè)持有人因?yàn)榉N種原因放棄現(xiàn)有物業(yè),土地的使用權(quán)重歸國(guó)家,那么國(guó)家成為土地升值的實(shí)際獲益者,是否又要把以前征收的物業(yè)稅退還給原持有人?
第二個(gè)問題是物業(yè)稅是否符合法理?假如物業(yè)持有人在物業(yè)升值后拋出,按現(xiàn)存稅收體系他是要交納營(yíng)業(yè)稅和所得稅的,所得稅的本質(zhì)是資本利得稅,也就是說因?yàn)槌鍪凵档馁Y本性資產(chǎn),物業(yè)持有人已經(jīng)交過稅了,如在此之前還要交納物業(yè)稅,就意味著物業(yè)持有人為了物業(yè)升值被重復(fù)征稅。又假定物業(yè)稅的屬性不是資本利得稅,而是對(duì)持有資本性資產(chǎn)征稅的話,那證券、黃金甚至銀行里有存款的人都應(yīng)該交稅了。
第三個(gè)問題是開征物業(yè)稅真能降低房?jī)r(jià)嗎?如果開征物業(yè)稅后取消土地出讓金,理論上會(huì)降低開發(fā)成本,但由此稅收制度調(diào)整而帶來的稅改利益,并不一定體現(xiàn)在購房人身上,因?yàn)楝F(xiàn)行的商品房?jī)r(jià)格采用的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),即開發(fā)商自行定價(jià),除非政府強(qiáng)制所有開發(fā)商從銷售價(jià)格中扣除土地出讓金,否則旺銷樓盤仍不會(huì)降價(jià)。
第四個(gè)問題是如何保障現(xiàn)有存量房持有人的利益?現(xiàn)有存量房持有人在購房時(shí)已經(jīng)交納了土地出讓金,顯然不應(yīng)再交納物業(yè)稅。即使相關(guān)部門的計(jì)劃考慮周詳,對(duì)物業(yè)稅開征前后的物業(yè)實(shí)行“新老劃開”,但由于市場(chǎng)新增房源在取消土地出讓金后價(jià)格下跌,老存量房持有人在轉(zhuǎn)讓時(shí)原房?jī)r(jià)中包含的“土地出讓金部分”不可能得到市場(chǎng)承認(rèn),只能比照市場(chǎng)新增房源價(jià)格來定價(jià),其房產(chǎn)不但不能升值,反倒有可能貶值。
第五個(gè)問題是開征物業(yè)稅是否會(huì)減少居民財(cái)產(chǎn)性收入?主張開征物業(yè)稅的人士強(qiáng)調(diào)征稅的目的是為了抑制房產(chǎn)投資客和物業(yè)食利者,似乎出售和出租房產(chǎn)已成一種不當(dāng)獲利。而十七大報(bào)告中明確提出“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”,對(duì)于物業(yè)持有者,我們的態(tài)度應(yīng)該像對(duì)待證券、黃金持有者一樣一視同仁,而不應(yīng)加上太多的道德評(píng)判。除資本利得稅以外,我們也不應(yīng)額外進(jìn)行懲罰性征稅。
第六個(gè)問題是相關(guān)部門是否有能力處理復(fù)雜的技術(shù)性問題?開征物業(yè)稅牽涉到大量的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查工作,物業(yè)稅很有可能要按照人均居住面積來計(jì)算,張三雖然房子面積大,但家庭人口也多,甚至有可能還要為戶口本上沒名字的鄉(xiāng)下親戚進(jìn)城務(wù)工提供住宅,這怎么算?現(xiàn)有存量房的屬性繁多,如何實(shí)施甄別性處理。這兩年輿論多次呼吁在“火車票實(shí)名制”以及“個(gè)人所得稅按家庭人口平均統(tǒng)計(jì)”等問題上與國(guó)際接軌,主管部門都以程序復(fù)雜、不合國(guó)情的理由回絕了,難道到了收稅的時(shí)候技術(shù)能力就突飛猛進(jìn)了不成?
其實(shí)問題還有很多,比如說物業(yè)食利者一旦消失,市場(chǎng)上能提供的出租房源就會(huì)減少,租價(jià)上升,你讓進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民兄弟和剛剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人怎么辦?物業(yè)稅的開征是個(gè)牽涉方方面面的大問題,最怕的就是一廂情愿,以為一征稅就能理順整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條,結(jié)果卻是按倒葫蘆起了瓢。西諺有云“播下的是龍種,收獲的是跳蚤”,但愿物業(yè)稅的開征不會(huì)如此。(沈馳原)
(責(zé)編:李艷)
- 2009-04-06物業(yè)亂象是政府"治民媚商"思維典型
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