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物業(yè)稅不妨以“小產(chǎn)權房”做試點
www.fjnet.cn?2009-06-01? ?來源:中國新聞網(wǎng)    我來說兩句

  由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權房問題,孕育著危機,小產(chǎn)權房的轉正,需要從法律的源頭上加以確認和實施;即便允許各地先行探索,國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續(xù)性,并及時予以糾偏。

  深圳市近日通過《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,其中規(guī)定,違法建筑除未申報的外,符合確認條件的,在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后,按規(guī)定辦理初始登記,依法核發(fā)房產(chǎn)證。

  媒體把深圳此舉冠名以“深圳小產(chǎn)權房合法化”,其實,它主要針對“城中村”歷史遺留問題,也就是違法建筑問題,而并非指我們過去常說的城市郊區(qū)的“小產(chǎn)權房”問題。但深圳這種將違法建設納入合法軌道的思路,無疑給解決更廣義的小產(chǎn)權房問題帶來啟示。

  無論怎么說,小產(chǎn)權房問題不可能永遠擱置。前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》分析,十七屆三中全會前,地方官員積極推進村莊兼并,擴充建設用地資源的做法早已存在,土地開發(fā)商低價獲得土地后建造房屋,將一部分房屋低價出售給農(nóng)戶,另一部分作為商品房按照市場價出讓給市民。同樣,農(nóng)村宅基地在一些地方也事實上進入了建設用地市場,有的地方鼓勵城市資本與農(nóng)戶合作建造房屋搞旅游用房開發(fā),典型做法為:農(nóng)戶投入宅基地,城市商人投入資金,房屋工程完畢后城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權,這意味著農(nóng)戶的宅基地使用權已經(jīng)部分流轉到城市商人手中。對此,綠皮書認為,“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”的區(qū)分意義已經(jīng)不大,“相關政策應作出調(diào)整,以適應現(xiàn)實變化”,而農(nóng)民的宅基地事實上已進入市場,現(xiàn)行法規(guī)應適應形勢作出修訂。

  應該看到,由各地方政府各行其是地解決小產(chǎn)權房問題,也孕育著危機。一方面,小產(chǎn)權房轉正與地方政府的土地財政有可能形成較為尖銳的沖突,因此,轉正的口子大小取決于地方政府的短期財政利益,有可能形成事實上的不公平:或者是先建者先得利,而后來跟進者則有可能面臨著不被承認甚至建筑物被拆除的風險;其次,這種由地方政府權力主宰分別認證的模式,有可能催生大量的權力尋租和腐敗現(xiàn)象?;蛘呤菣噘F資本得利,而其他沒有權力背景的人永遠不被承認。再或者,是這個閘門隨時掌握在地方政府手里,隨關隨啟,社會公眾無法對此形成明確的行為預期。

  一項好的政策和法律制度,基本要求是普適性、恒定性、公開性,既能公平地實施于一切群體,也具有相當程度的政策穩(wěn)定性。因此,解決小產(chǎn)權房問題,需要從法律的源頭上加以確認和實施;即便允許各地先行探索,國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續(xù)性,并及時予以糾偏,且為將來的立法和修法積累經(jīng)驗。

  在具體的路徑選擇上,竊以為也不宜采取補收地價款和罰款模式,因為小產(chǎn)權房的建設主要的違法行為,充其量是沒有得到國家批準的規(guī)劃,至于在自己的宅基地和建設用地上建房,多余部分轉讓給開發(fā)商或以相當于“永佃”的方式賣給城里人,從法律上說,稱不上多么嚴重的違法行為。

  所以,小產(chǎn)權房問題的解決,一是采取補交房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收的形式,從交易環(huán)節(jié)確認其合法性;二是通過物業(yè)稅形式,與城市國有土地一次性拍賣70年使用權的形式區(qū)別開來,通過幾年一交物業(yè)稅的形式確認業(yè)主持有環(huán)節(jié)的合法性,并形成政府穩(wěn)定的稅收。小產(chǎn)權房合法化正好可以成為物業(yè)稅探索的突破口。(新京報 童大煥)

(責編:李艷)


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