政府不愿意承認(rèn)房?jī)r(jià)升高的責(zé)任，不愿承認(rèn)開發(fā)商獲取利潤(rùn)的合法權(quán)利，不愿中國(guó)實(shí)行真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，仍想堅(jiān)持計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的價(jià)格管理，仍想用看得見的手操控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌跡。
幾天前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又發(fā)了通知，將對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查摸底，試圖把握土地與稅收在房?jī)r(jià)中所占的比重。
同樣國(guó)土部的研究機(jī)構(gòu)也在關(guān)注此事，且從不認(rèn)為地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重過高，尤其不承認(rèn)是地價(jià)再推動(dòng)房?jī)r(jià)的升高。今天危機(jī)之后的再次天價(jià)地的出現(xiàn)，仍未能對(duì)土地供給的制度改革引起重視。
難道中國(guó)管理土地的部門居然弄不清土地供給的價(jià)格嗎？這在外人看來好像是不可理喻的笑話，但這種笑話就發(fā)生在中國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活中。
土地管理部門真的無法弄清土地在房?jī)r(jià)中的比重。
現(xiàn)有的土地供給政策中有毛地的出讓和凈地的出讓，并逐步從毛地向凈地轉(zhuǎn)化。毛地的出讓時(shí)，土地部門只知道收取了土地出讓金的價(jià)格，但并不知道土地開發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時(shí)，知道了土地出讓的價(jià)格卻不知道建設(shè)的開始時(shí)間與周期，不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例；不知道應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租。因此土地部門只知道一個(gè)出讓時(shí)的初始價(jià)格，無法預(yù)知和計(jì)算后面的變化。否則還用統(tǒng)計(jì)局大動(dòng)干戈嗎，土地部門報(bào)個(gè)數(shù)不救行了嗎？
土地購(gòu)置之后大約有9—16個(gè)月的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批、施工圖設(shè)計(jì)與審查開工招標(biāo)與審批等手續(xù)辦理的周期，再有基礎(chǔ)與地下工程施工的半年左右的周期，具備一定條件之后才能申報(bào)銷售許可。但這個(gè)本來已交納了土地出讓金開始計(jì)算租約時(shí)間的土地還要另外支付一定數(shù)額的土地使用稅，且不論這種稅收是一種不合理的掠奪，但卻不能不視為土地成本的一種支出。
許多的小區(qū)中有招標(biāo)時(shí)配建的廉租房或規(guī)劃中配建的各種公共設(shè)施，那么這些面積都計(jì)算在容積率中，卻無法分?jǐn)傇诳射N售面積中，那么這些地價(jià)和建設(shè)成本就變成了商品住宅中的一部分成本。許多的小區(qū)中有招標(biāo)時(shí)一個(gè)樓盤一次性的支付了全部的土地出讓金（地價(jià)），但這個(gè)樓盤也許要分期分批多次開發(fā)，這個(gè)周期可能長(zhǎng)達(dá)6—8年，土地使用稅在年年支付、土地出讓金的資金成本在年年累加，不但影響著銷售的價(jià)格也在增加著其他的稅收額度。
但這些卻不是從土地部門的初始價(jià)格中可以反映出來的，他們并不計(jì)算這些市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)所形成的成本。他們似乎不知道土地出讓金70年使用權(quán)的一次性支付，按貼現(xiàn)率計(jì)算土地出讓金的實(shí)際價(jià)格，或說土地的實(shí)際租金相當(dāng)于初始價(jià)格的十多倍，而房?jī)r(jià)怎么算都不可能有這種收益。1000元地價(jià)的房子，相當(dāng)于10000多元的貼現(xiàn)地租，廣渠門10號(hào)地的地價(jià)超過了15000元/平方米，相當(dāng)于15萬(wàn)元的地租貼現(xiàn)，而房?jī)r(jià)是絕不可能買到15萬(wàn)元/平方米的。
早期可能會(huì)有一些低地價(jià)的土地，但土地部門并不知道這些土地大約已進(jìn)行了2次或3次的轉(zhuǎn)讓，這些多次的轉(zhuǎn)讓大多并不是以土地買賣形成的，因此不會(huì)到土地部門去過戶或交納契稅，這些兼并收購(gòu)是以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有許多的交易并不是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理思路中指定的路徑行事，而一定會(huì)用最低的交易成本的方式進(jìn)行，而這些股權(quán)交易形成的溢價(jià)又如何會(huì)被用統(tǒng)計(jì)和土地管理的方式發(fā)現(xiàn)呢？
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