國土部日前公布了全國105個地價監(jiān)測城市的620個有效案例的地價房價比，其結(jié)果是地價占房價比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區(qū)平均為27%，高于其他區(qū)域。國土部之所以主動公布這些數(shù)據(jù)，其目的是對當(dāng)前社會上關(guān)于地價是否推高房價這一爭論做一回應(yīng)。
從國土部公布的數(shù)據(jù)看，平均23.2%的地價房價比確實不高，地價確實并非房價的最重要組成部分，但如果僅憑公布的這些數(shù)據(jù)就匆忙下結(jié)論稱，房價快速上漲與地價無關(guān)，則有不妥。
實際上，房價可以按照構(gòu)成因素劃分為靜態(tài)構(gòu)成部分和動態(tài)構(gòu)成部分。一般而言，房價由七個部分組成，即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發(fā)商利潤等。其中，前期費用、政府稅費、建安工程費、管理成本和銷售費用占房價的比重是相對固定的。這就是所謂的靜態(tài)構(gòu)成部分，在一個城市區(qū)域內(nèi)，這幾部分占房價的比例相對固定，也相對透明。地價則根據(jù)區(qū)位的不同、市場供求關(guān)系不同而差別很大，開發(fā)商利潤也受供求關(guān)系影響較大。
把房價分解成動態(tài)構(gòu)成部分和靜態(tài)構(gòu)成部分，就會更容易看清地價變化對房價變化的影響。除非社會生產(chǎn)效率普遍提高，靜態(tài)構(gòu)成部分不會發(fā)生大的變化。因此，雖然靜態(tài)部分占房價的比重較大，甚至?xí)笥诘貎r，但其對房價的變化卻影響不大。打個不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，頭發(fā)的生長源于發(fā)根的增生，而非已經(jīng)長出的頭發(fā)。
地價由于受供求關(guān)系影響，特別是在土地“招拍掛”制度下，稀缺地塊往往會造就高地價。在“地王”上造的房子，其銷售價格肯定不會比樓板價低，而是樓板價加上靜態(tài)構(gòu)成部分，再加上開發(fā)商利潤。這是地價推高房價的最基本的邏輯。拿最近上海趙巷10號地為例，金地拿地的成本是樓板價14500元/平方米，緊挨此地的龍湖滟瀾山項目公寓銷售價格為18000元/平方米，試想金地造好房子后會以18000元/平方米的價格賣嗎？
由此也可以引出，在區(qū)域內(nèi)，某一地塊價格上去后，臨近的樓盤和未開發(fā)地塊的價值隨之也會提升，這就是土地價格的示范效應(yīng)。雖然此前出讓的土地，地價房價比較低。而地方政府也會受益于地價上漲。因為，即便項目開發(fā)已經(jīng)完成，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、契稅等也會相應(yīng)提高。未開發(fā)地塊在轉(zhuǎn)讓時也會按照新的地價水平進(jìn)行“招拍掛”。因此，推高地價使得政府的收益增長，也使得后來土地價格這一動態(tài)構(gòu)成部分在房價中的占比上升，從而客觀推高房價。
再看一下國土部發(fā)布的620個有效案例的地價房價比，數(shù)據(jù)本身沒有可質(zhì)疑之處，這些數(shù)據(jù)基本都是公開的，國土部相關(guān)研究部門只是花了功夫做了調(diào)研和收集。但這些項目大部分集中在二三線城市。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是帶有明顯的區(qū)域化色彩的，公布區(qū)域詳細(xì)數(shù)據(jù)比公布所謂全國整體平均數(shù)據(jù)更有意義。雖然這個表格中羅列的項目很多，但反映北京、上海、廣州、深圳的土地項目的并不多，而實際上社會上討論的“地王”頻發(fā)、地價房價矛盾恰恰是集中在上述的一線地區(qū)。
再者，國土部公布的地價房價比反映的是靜態(tài)的地價水平，而忽略了地價的變化對房價變化的影響。不要忘了，稻草雖輕，也可以壓倒駱駝。在國土部的數(shù)據(jù)中，地價房價比平均水平雖然為23.2%，但地價是房價重要的動態(tài)構(gòu)成部分，對房價的變動是有著直接影響的，這是國土部沒有說出來也不情愿說出來的真相。
(作者系上海易居(易居博客)房地產(chǎn)研究院高級研究員)
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- 2009-07-26國土部公布620個樓盤地價房價比
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