土地價格到底有沒有推高房價？剛性需求是不是房價上漲的主要原因？或者是因為開發(fā)商黑心謀求暴利推高了房價？房價上漲背后的黑手是政府、開發(fā)商，還是消費者自己？這一連串的問題折射出房價問題的復(fù)雜性，那么到底為什么房價問題會如此糾結(jié)呢？
我認為，主要是因為房價反映的是一連串相互關(guān)聯(lián)的博弈，并且在房價問題上博弈者眾多，各方對待房價態(tài)度不一，所以令房價問題變得相當(dāng)復(fù)雜。
在房價博弈中，至少有三大類博弈者，分別是政府、開發(fā)商和消費者。姑且不論中央政府與地方政府對待房價的不同態(tài)度，也不論大開發(fā)商和小開發(fā)商對市場的不同影響力，單就政府和開發(fā)商兩個整體來說，到底是誰推高了房價呢？答案是兼而有之。
2008年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會曾就全國九城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”進行調(diào)查。結(jié)果顯示房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。這呼應(yīng)了早先不少學(xué)者質(zhì)疑的地價推高房價論。
而國土資源部日前公布的房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果顯示，全國620個樓盤，地價占房價平均比例為23.2%。這似乎能消除對政府壟斷土地進而推高房價的部分質(zhì)疑。但國土資源部的調(diào)查結(jié)果依舊不能推翻“政府壟斷土地從而推高房價”的結(jié)論。因為在不同地方，政府的議價能力不同，而爭議比較多的往往是大城市的房價。在國土資源部此次調(diào)查的北京21個房地產(chǎn)項目中，地價占房價比例最高為51.36%，地價占開發(fā)成本的比例更高。
國土資源部實際上是要將推高房價的焦點從政府身上轉(zhuǎn)移，但這種做法可能不會成功。央視《經(jīng)濟半小時》近日報道說，鄭州市一家房地產(chǎn)開發(fā)商最近公布的數(shù)據(jù)顯示，政府稅費在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例為20%。當(dāng)然這只是一個地方數(shù)據(jù)。而據(jù)全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌稱，各種稅費，例如氡氣檢測費或者環(huán)保費、藍圖審查費、配套費、土地增值稅、所得稅、營業(yè)稅，這些費用加起來，占整個成本的60%。
這表明，政府稅費在房產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例高是一個事實。退一步說，即便如國土資源部所說的那樣，地價占房價平均比例為23.2%，但加上政府稅費之后，則可能會接近甚至超過房價的一半。因為土地一級市場由政府壟斷，如此一來，政府費用，也就是地價加上政府稅費，就在房價中占據(jù)了很大一塊。
政府和開發(fā)商毫無疑問都是推高房價的主角，無非是在不同的時期，推動的程度不同。照目前披露的信息，有理由認為，政府才是推高房價的最主要因素。其實也不難理解，因為政府從推高房價中獲益良多。雖然房價上漲，個別地方政府會遭受輿論上的壓力，但只要不在征地過程中出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件，并且從房價上漲過程中獲得的收益超過其付出的成本，那么它就有動力來推動房價進一步上漲。
對于消費者而言，他們當(dāng)然希望，在政府與開發(fā)商相互質(zhì)疑和卸責(zé)的過程中，他們能對房地產(chǎn)市場有更清楚的了解，以降低相對于房產(chǎn)商來講對有關(guān)信息了解的不對稱程度，這樣也能更加放心購房。
但問題在于，購房自住者和買房投資者對房價的期望是截然相反的。前者當(dāng)然希望房價下跌，越便宜越好，這樣自己可以少付錢；但對后者來說，房價下跌卻可能致其利益受損，因此當(dāng)然希望房價能夠上漲，以便從購房投資中獲益。
很難說哪一種消費者的愿望是更加高尚的。但在社會財富分配的方式并不公正的情況下，那些不希望房價跌的人，總會被部分想買房而缺錢的人斥責(zé)為“良心壞了”。然而，如果一個人是靠辛苦勞動合法獲益，且在之前房價較低的時候購房投資，進而現(xiàn)在成為房產(chǎn)所有者，那么他希望房價上漲又有什么問題呢？與此相似，合法經(jīng)營的開發(fā)商希望房價高一點，自己利潤多一點，也是正常不過的事情。
取消福利分房以來，房地產(chǎn)市場的改革步子走得算是比較快，開發(fā)商之間的競爭也非常激烈。整體而言，房市的市場機制運行是不錯的。這就是說，對于房子，就是出價高者得。因此那些有購房欲望但沒有支付能力的人一邊罵開發(fā)商黑心，一邊指望其降價，這是行不通的。
嚴格來說，開發(fā)商總是要尋求利潤最大化的。當(dāng)消費者和開發(fā)商都被政府政策束縛的時候，較好的做法并不是兩者之間相互指責(zé)，而應(yīng)聯(lián)合起來進一步推動政府公開有關(guān)信息，監(jiān)督其不能既當(dāng)裁判又上場踢球，這才有利于市場健康發(fā)展。
(作者系上海金融與法律研究院研究員)
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