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房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大
www.fjnet.cn?2009-08-24 09:24? ?來源:人民日?qǐng)?bào)海外版    我來說兩句

  眼下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒有經(jīng)歷有效調(diào)整,反而走入了更深的房地產(chǎn)泡沫陷阱。

  根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示,7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。確實(shí),自今年以來,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)特別是東部地區(qū)城市的房?jī)r(jià)呈快速上漲趨勢(shì),如北京、深圳、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)都在快速飆升,土地價(jià)格也隨之上漲,導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的快速泛起。

  那么,這一情況是否會(huì)引起新一輪房地產(chǎn)過熱?

  在筆者看來,目前中國(guó)的房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的,房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個(gè)方面來觀察。

  第一,今年的住房銷售已超過被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫巨大的2007年。經(jīng)歷了2008年住房銷售迅速下降的調(diào)整后,全國(guó)房地產(chǎn)住房銷售從今年3月份又開始快速增長(zhǎng),住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平(2007年1-6月份分別為27904萬平方米和10642億元)的22%和49%。

  第二,今年以來國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)主要集中在東部地區(qū)。今年以來,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很不平衡,主要表現(xiàn)為今年國(guó)內(nèi)一、二線城市(特別是北京、深圳、廣州、上海等四大城市)的住房銷售在快速增長(zhǎng)。

  至于全國(guó)三、四線城市,房?jī)r(jià)不僅沒有上漲,反而下跌的趨勢(shì)仍沒有改變。但是,在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢(shì)。這幾個(gè)地區(qū)的住房銷售面積為8525萬平方米,占比約35%,但住房銷售金額為5986億元,占比為53%??梢?,房?jī)r(jià)上漲的問題主要出在東部地區(qū),特別是四大一線城市及東部二線城市。

  第三,住房銷售由消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)。從今年五六月份開始,這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化,投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位。例如,在深圳和北京兩地,本地居民、外地居民、國(guó)外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進(jìn)入市場(chǎng),成為市場(chǎng)主要的買家或炒作者,在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

  當(dāng)占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)比例的東部地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲,特別是會(huì)將這一漲勢(shì)向中西部地區(qū)蔓延時(shí),這種房?jī)r(jià)的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的,鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高,這種房?jī)r(jià)上漲過快的市場(chǎng)影響是全局性的。

  部分東部地區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速飆升,勢(shì)必會(huì)逐漸吹大中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

  現(xiàn)在,讓我們?cè)賮碚劦诙€(gè)問題,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)產(chǎn)生全局性過熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大,究其原因,房?jī)r(jià)的上漲(如今年5-6月份一線城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì))主要是炒房者利用銀行“低成本資金,高杠桿或無限信貸擴(kuò)張”的結(jié)果,這預(yù)示了“中國(guó)版”的次貸危機(jī)是會(huì)發(fā)生的。

  其實(shí),支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的信貸擴(kuò)張方式——信貸的無限擴(kuò)張所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的,必須警惕美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)出現(xiàn)。

  在美國(guó),僅僅具有次級(jí)信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因之一,但這部分借款人僅占美國(guó)按揭貸款人數(shù)的24%。其中,次級(jí)信用的借款人又可分為ABCD四個(gè)等級(jí),問題往往是出在C、D級(jí)(即首付比例低的人)上。相比之下,中國(guó)所有的房貸借款人并沒有這樣的評(píng)級(jí)與區(qū)分。

  另外,美國(guó)的按揭貸款利率是差異化的,銀行針對(duì)不同的借款人會(huì)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),如次級(jí)信用的人借款利率要比優(yōu)級(jí)信用的借款人要高一些。但是,中國(guó)住房按揭貸款人的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低,進(jìn)入者十分便利,按揭貸款利率低且沒有差異化,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)。

  所以,中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的,只不過是房?jī)r(jià)上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來而已。考慮到眼下中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)仍在上漲,而房?jī)r(jià)上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一,我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn),否則住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越聚越大,難說“中國(guó)版”的次貸危機(jī)不會(huì)發(fā)生。(易憲容)

(責(zé)編:李艷)


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