小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化，“事實婚姻”如何才能變成“合法婚姻”，一直是社會大眾關(guān)注和爭論的話題之一。據(jù)統(tǒng)計，目前小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到了我國村鎮(zhèn)住房總量的20%?？梢赃@么說，小產(chǎn)權(quán)房的妥善解決不僅關(guān)系到我國現(xiàn)代化城市的發(fā)展戰(zhàn)略，而且對于土地征用制度也將產(chǎn)生很大影響。
所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫小產(chǎn)權(quán)房。從價格看，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。但是，它沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
盡管小產(chǎn)權(quán)房在多個城市出現(xiàn)，但從國土資源部近期公布的《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》得到了明確信息，目前小產(chǎn)權(quán)房依然屬于應(yīng)該嚴(yán)肅查處的范疇。
可能購買小產(chǎn)權(quán)房的市民和一些專家會有不一樣的看法，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，公共設(shè)施落后，交通成本高。倘若不是出于無奈，沒有誰會愿意去購買小產(chǎn)權(quán)房。對此，我們應(yīng)當(dāng)看到的是，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的積極意義:一方面，它使得住房供應(yīng)量增加，在一定程度上起到了平抑房價的作用；另一方面，城市居民到農(nóng)村居住、投資，將激活農(nóng)村消費市場，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機遇。
但我們更應(yīng)當(dāng)注意的是，小產(chǎn)權(quán)房不僅不合理，而且風(fēng)險很大。其一，它沒有產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。其二，如若拆遷很難獲得補償。它是屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且住戶也不太可能得到拆遷安置補償。其三，質(zhì)量難保證。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)也容易出現(xiàn)問題。
目前，有專家建議政府應(yīng)以民生為重給小產(chǎn)權(quán)房一條出路，那么請問，讓違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房合法化是以民生為重，那其他每天辛苦打拼、拼命還貸的市民，他們的利益誰來保證？我們要知道，公平是建立的基礎(chǔ)是不損害別人利益。一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化的口子打開，有可能形成事實上的不公平，先建者先得利，而后來跟進(jìn)者則有可能面臨著不被承認(rèn)甚至建筑物被拆除的風(fēng)險。另外，小產(chǎn)權(quán)房由地方政府認(rèn)證，就有可能催生出大量的權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象。權(quán)貴資本容易得利，而其他沒有權(quán)力背景的人永遠(yuǎn)不被承認(rèn)。
城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)均衡是城市發(fā)展的方向，允許農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，還利于民是土地征用制度改革的趨勢。之前，因歷史等各方面原因所衍生出的小產(chǎn)權(quán)房，不能一拆了之，這需要政府、專家、民眾充分論證，謀求維持多贏的利益格局。今后，正如《通知》所要求，對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。
歷史證明，沒有法律保證的小產(chǎn)權(quán)房的“事實婚姻”并不可靠。筆者奉勸，那些想要購買小產(chǎn)權(quán)房的市民不要抱有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力，企圖“先上車后補票”，恐怕最終吃虧的還是自己。（子房先生）
（責(zé)編：李艷）
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