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保障房邊界越大房價飆升空間越小
www.fjnet.cn?2010-01-30 09:20? 徐立凡?來源:京華時報
我來說兩句
??? 經(jīng)濟增長需要健康的房地產(chǎn)市場,民生保障需要溫和的房價。這對矛盾造就了樓市怪象:越調(diào)控漲得越起勁,漲得越起勁人們就越急著買。調(diào)控的反向作用疊加羊群現(xiàn)象的結(jié)果,是政府、百姓、開發(fā)商都不滿意。政府和百姓不滿意,是因為房價綁架民生;開發(fā)商不滿意,是因為房價綁架未來:今年發(fā)了明年怎么辦?市場不僅看你掙了多少錢,更要看你掙錢能持續(xù)多久,這叫做看趨勢。盡是一錘子買賣,難免心里不踏實。?
????一個支柱性市場如果各方均不滿意,那就是病態(tài)市場。這是政府必須面對和解決的問題。今年的北京兩會,從代表到政府官員,一起給病態(tài)的樓市會診,而且終于開出了一張好方子。海淀代表團6位代表就房價問題約見副市長陳剛,得到了明確表態(tài):政府將堅決抵制房價過快上漲;今年的100萬平米公租房大部分面向中等收入家庭。?
????之所以說這個方子好,是因為兩點:一是政府對房價的綁架趨勢明確說“不”,厘清了人們長期以來的猶疑:政府會不會因為房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的重要性而縮手縮腳,不敢動真格的。二是找到了怎么動真格的路徑:既重行政性手段,也按市場規(guī)律辦。從2004年至今,每次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控都效果不彰。原因何在?除了剛性需求的增加,關(guān)鍵一點是,只注重了在消費鏈尾端下功夫,希望通過減免首付優(yōu)惠、提高購買二套房門檻等手段抑制房價。盡管這些手段行之有效,但效果總是短期的。一旦潛在購房者與開發(fā)商之間的“拔河”因為某個因素終止——比如市場上流動性的增加——購房者就一敗涂地。于是,房價總是呈現(xiàn)大起大落的走勢。?
????樓市需要長期調(diào)控而不是短期的運動式手段才不會大起大落,才能健康起來。要做到這一點,就需要在調(diào)控中引入市場手段:增加供給。無論多么嚴(yán)厲的政策手段,如果只在樓市消費尾端發(fā)力而不能在前端積極引導(dǎo),一會因為“物以稀為貴”的價值規(guī)律而造成房價上漲的反政策效果,二會在被壓抑的需求一旦爆發(fā)時進(jìn)一步推波助瀾?!傲吭趦r之先”,北京的100萬平米公租房建設(shè),既保證了剛需所必須的量,也限制了房價一朝反彈時的空間。?
????更關(guān)鍵的是,由于100萬平米公租房的供應(yīng)對象多數(shù)是中等收入家庭,這實際上擴大了保障房邊界。從政策效應(yīng)上說,保障房邊界的擴大就是民生邊界的擴大,是政府服務(wù)性功能的擴大;從技術(shù)上說,保障房邊界的擴大,就是房價飆升空間的被縮小。?
????一個與以往不同的前景輪廓正在清晰起來:如果進(jìn)展順利,過去是各方均不滿意的市場格局,而今后則有可能變得各方都滿意。但是,經(jīng)驗告訴人們,立意好的政策并不確保結(jié)局的理想。如果配套政策跟不上,諸如中等收入家庭的界定、公租房分配規(guī)則的制定、公租房建設(shè)的質(zhì)量檢驗等環(huán)節(jié),就可能被尋租侵犯。?
????所以,在公租房介入樓市調(diào)控之時,還應(yīng)配套相關(guān)政策。否則,樓市由多方受損改善為多方受益仍將遠(yuǎn)不可攀。
????一個支柱性市場如果各方均不滿意,那就是病態(tài)市場。這是政府必須面對和解決的問題。今年的北京兩會,從代表到政府官員,一起給病態(tài)的樓市會診,而且終于開出了一張好方子。海淀代表團6位代表就房價問題約見副市長陳剛,得到了明確表態(tài):政府將堅決抵制房價過快上漲;今年的100萬平米公租房大部分面向中等收入家庭。?
????之所以說這個方子好,是因為兩點:一是政府對房價的綁架趨勢明確說“不”,厘清了人們長期以來的猶疑:政府會不會因為房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的重要性而縮手縮腳,不敢動真格的。二是找到了怎么動真格的路徑:既重行政性手段,也按市場規(guī)律辦。從2004年至今,每次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控都效果不彰。原因何在?除了剛性需求的增加,關(guān)鍵一點是,只注重了在消費鏈尾端下功夫,希望通過減免首付優(yōu)惠、提高購買二套房門檻等手段抑制房價。盡管這些手段行之有效,但效果總是短期的。一旦潛在購房者與開發(fā)商之間的“拔河”因為某個因素終止——比如市場上流動性的增加——購房者就一敗涂地。于是,房價總是呈現(xiàn)大起大落的走勢。?
????樓市需要長期調(diào)控而不是短期的運動式手段才不會大起大落,才能健康起來。要做到這一點,就需要在調(diào)控中引入市場手段:增加供給。無論多么嚴(yán)厲的政策手段,如果只在樓市消費尾端發(fā)力而不能在前端積極引導(dǎo),一會因為“物以稀為貴”的價值規(guī)律而造成房價上漲的反政策效果,二會在被壓抑的需求一旦爆發(fā)時進(jìn)一步推波助瀾?!傲吭趦r之先”,北京的100萬平米公租房建設(shè),既保證了剛需所必須的量,也限制了房價一朝反彈時的空間。?
????更關(guān)鍵的是,由于100萬平米公租房的供應(yīng)對象多數(shù)是中等收入家庭,這實際上擴大了保障房邊界。從政策效應(yīng)上說,保障房邊界的擴大就是民生邊界的擴大,是政府服務(wù)性功能的擴大;從技術(shù)上說,保障房邊界的擴大,就是房價飆升空間的被縮小。?
????一個與以往不同的前景輪廓正在清晰起來:如果進(jìn)展順利,過去是各方均不滿意的市場格局,而今后則有可能變得各方都滿意。但是,經(jīng)驗告訴人們,立意好的政策并不確保結(jié)局的理想。如果配套政策跟不上,諸如中等收入家庭的界定、公租房分配規(guī)則的制定、公租房建設(shè)的質(zhì)量檢驗等環(huán)節(jié),就可能被尋租侵犯。?
????所以,在公租房介入樓市調(diào)控之時,還應(yīng)配套相關(guān)政策。否則,樓市由多方受損改善為多方受益仍將遠(yuǎn)不可攀。
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