近幾年,很多人都持一種似乎已被市場(chǎng)印證的觀點(diǎn):每輪房市調(diào)控后,市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?,F(xiàn)在,包括部分開(kāi)發(fā)商和投資者都在期望,下一輪報(bào)復(fù)性反彈將會(huì)何時(shí)出現(xiàn)。
其實(shí),這只是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的一個(gè)視角而已。筆者想說(shuō)的是,當(dāng)前全國(guó)樓市,尤其是一線城市正在經(jīng)歷報(bào)復(fù)性下跌。證據(jù)是:剛剛過(guò)去的5月,4個(gè)一線城市的商品住宅成交量環(huán)比4月份劇減。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成,北京期房商品住宅成交量下滑近六成,深圳萎縮超過(guò)六成,廣州下滑三成。
緣何要用“報(bào)復(fù)性下跌”這種犀利字眼?不妨以上海為例。5月份,上海一手商品住宅(剔除動(dòng)拆遷配套商品房)成交量為30萬(wàn)平米左右,這一成交量創(chuàng)造了2003年以來(lái)“非春節(jié)月份”的最低值紀(jì)錄。春節(jié)前后所在月份,一般都是年度最低值,比如2008年和2009年的2月份成交量為30萬(wàn)-40萬(wàn)平米。30萬(wàn)平米,不僅低于上上輪上海樓市下跌期中最低迷的時(shí)間——2005年5-8月份的80萬(wàn)平米左右,而且更低于上輪調(diào)整期中最低迷的時(shí)間——2008年9-10月份的50萬(wàn)平米左右。
上海的朋友可能體會(huì)很深,2005年上海樓市曾經(jīng)歷過(guò)一次大幅調(diào)整,與目前情形相似。2004年以上海為代表的長(zhǎng)三角樓市出現(xiàn)暴漲,招致2005年3月下旬“老國(guó)八條”的打壓,當(dāng)時(shí)有句順口溜是“上海感冒,全國(guó)吃藥”,5月初“新國(guó)八條”跟著出臺(tái)。結(jié)果是,與當(dāng)前一樣,上海樓市劇烈降溫,一手商品住宅成交量由4月份的142萬(wàn)平米左右,直線下跌至5月份的78萬(wàn)平米,降幅約55%。其后成交量低位徘徊,直到“金九”才開(kāi)始反彈,2006年保持盤整格局。而價(jià)格則大概滯后兩個(gè)月左右,才大面積出現(xiàn)樓盤降價(jià)促銷現(xiàn)象,70個(gè)大中城市中上海的房?jī)r(jià)指數(shù)7月即出現(xiàn)2.7%的環(huán)比負(fù)增長(zhǎng),2006則保持盤整態(tài)勢(shì)。從2005年下半年到2006年,退房現(xiàn)象頗為多見(jiàn)。
總結(jié)下來(lái),2005年的樓市調(diào)整屬于快速降溫,長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整(持續(xù)了一年半左右)。2008年那次則是逐漸降溫,調(diào)整時(shí)間稍短(主要受益于國(guó)家的樓市刺激政策)。2007年9月份“二套房貸”新政出臺(tái)后,上海樓市就出現(xiàn)降溫跡象,10月份一手商品住宅成交量比9月份略降,其后總體維持下滑勢(shì)頭,直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一輪上海房?jī)r(jià)指數(shù)直到2008年8月才出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。2009年3月成交量和價(jià)格雙雙出現(xiàn)反彈。
人們總是受慣性思維的擺布,所以錯(cuò)把2009年樓市瘋狂當(dāng)作正常,有人在去年12月份“國(guó)四條”出臺(tái)后,還敢繼續(xù)沖進(jìn)市場(chǎng)投資投機(jī)。同樣,眼下的大跌之后,很多人同樣會(huì)擔(dān)心今年剩下來(lái)的7個(gè)月,市場(chǎng)同樣繼續(xù)這樣的低迷。我想告訴大家的是,5月份30萬(wàn)平米的成交量已屬非理性的低迷了,不僅投資投機(jī)需求逃離,就連正常的自住需求亦陷入濃重的觀望。
如果要作歷史對(duì)比,筆者認(rèn)為今年一線城市的樓市,可能會(huì)重現(xiàn)上海2005年的市場(chǎng)軌跡:5-8月份成交量基本上維持低位,9月有可能開(kāi)始反彈,但不會(huì)是報(bào)復(fù)性反彈;價(jià)格則很快就會(huì)出現(xiàn)調(diào)整,事實(shí)上二手房已經(jīng)降價(jià),接下來(lái)促銷的新盤也會(huì)越來(lái)越多,至于價(jià)格何時(shí)會(huì)到底,關(guān)鍵還是取決于政策何時(shí)會(huì)放松,這點(diǎn)需要大家密切觀察。
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