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上周末，住建部公布了有關(guān)二套住房的政策界定標(biāo)準(zhǔn)。二套房政策細(xì)節(jié)在于一切從嚴(yán)，明確以家庭為標(biāo)準(zhǔn)、只要已經(jīng)有一套住房就必須從嚴(yán)放貸，還進(jìn)一步限制外地購(gòu)房者的買房行為。較之于2008年一直模糊不清的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，可以確認(rèn)本輪房產(chǎn)調(diào)控的確堪為“史上最嚴(yán)”了。盡管房?jī)r(jià)還沒有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，但是已經(jīng)越來(lái)越清晰地預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下降拐點(diǎn)的出現(xiàn)。但這并不表明調(diào)控政策效果已經(jīng)確定，恰恰相反，當(dāng)下仍然是避免調(diào)控政策夭折的關(guān)鍵時(shí)期。其一，繼續(xù)保持調(diào)控政策高壓態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)保有稅等調(diào)控政策仍需持續(xù)推進(jìn)；其二，調(diào)控部門要預(yù)防可能阻礙政策推進(jìn)的障礙性因素，提前布局早做準(zhǔn)備。這兩個(gè)要素相輔相成、缺一不可。但在當(dāng)下，隨著調(diào)控政策力度和風(fēng)聲日趨強(qiáng)硬，我們更加要關(guān)注后者出現(xiàn)變數(shù)的可能性。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，導(dǎo)致房產(chǎn)調(diào)控政策夭折的因素主要有三個(gè)，一是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)衰退問題，二是擔(dān)心銀行等金融機(jī)構(gòu)被套牢，三是擔(dān)心斷供退房熱潮出現(xiàn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。以未來(lái)調(diào)控政策的推進(jìn)來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)衰退與通脹風(fēng)險(xiǎn)并存，調(diào)控部門不可能容忍房?jī)r(jià)重新飆升助推經(jīng)濟(jì)過熱，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)不可能出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。至于銀行資產(chǎn)的問題，近期銀監(jiān)會(huì)和各大商業(yè)銀行均表示房?jī)r(jià)下跌30%都不會(huì)引發(fā)壞賬問題，強(qiáng)硬的態(tài)度消除了疑慮。因此，筆者最擔(dān)心的已經(jīng)不是前兩個(gè)，需要提醒調(diào)控部門關(guān)注的是斷供退房問題的集中爆發(fā)。

事實(shí)上，在樓市調(diào)控收緊之時(shí)，部分投機(jī)者以斷供威脅主管部門的案例早已有之。在上一輪樓市調(diào)控顯效的2008年，深圳就曾上演業(yè)主斷供糾紛第一案。當(dāng)時(shí)，碧水龍庭樓盤的70名業(yè)主集體宣稱斷供，甚至有傳言稱深圳不良貸款已達(dá)千億，占比為30%之高。

其實(shí)，高喊“斷供”的購(gòu)房者心猿意馬，醉翁之意不在酒。對(duì)于自住購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)漲跌均對(duì)他們的日常消費(fèi)、住房品質(zhì)無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。只是在高位購(gòu)房后，消費(fèi)者剩余大打折扣而已。而且，自住購(gòu)房者往往對(duì)還貸實(shí)力有充分的心理準(zhǔn)備，并不會(huì)因政策打壓房?jī)r(jià)而喪失還款實(shí)力。而那些依靠銀行借貸炒作的投資客，一旦投資的商品房?jī)r(jià)格下跌，極有可能引發(fā)后續(xù)還貸難題。這些購(gòu)房者不約而同地將斷供視為向政策“示威”的殺手锏，主要原因有二，其一是通過營(yíng)造銀行將背負(fù)巨額壞賬損失的氛圍，讓打壓樓市政策投鼠忌器；其二，是聯(lián)合社會(huì)上的買房需求，放大房?jī)r(jià)下跌所引發(fā)的社會(huì)矛盾。

制造“斷供”話題并將之夸大，恰恰是相關(guān)利益者看準(zhǔn)樓市要害所在。一方面，開發(fā)商依仗前期資金回籠和銀行借款高杠桿運(yùn)作，博得了巨額回報(bào)。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展讓其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)頭羊，也讓銀行資金被房地產(chǎn)業(yè)牢牢綁縛。另一方面，購(gòu)房者還款實(shí)力良莠不齊，商業(yè)銀行在樓市飆漲時(shí)期往往會(huì)疏忽信用評(píng)級(jí)工作，繼而讓投機(jī)客獲得肆意炒作的空間。其結(jié)果是，高企的房?jī)r(jià)讓許多人“望房興嘆”，而那些咬牙成為“房奴”的人對(duì)房?jī)r(jià)下跌往往懷有“大為不甘”的心態(tài)。

可以預(yù)見的是，隨著目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整預(yù)期的強(qiáng)化，包括斷供等抵制樓市調(diào)控的行為也將被激化，主管部門對(duì)此當(dāng)保持警惕。結(jié)合2008年深圳斷供潮現(xiàn)象的經(jīng)驗(yàn)看，筆者認(rèn)為政策的核心是要避免剛性需求被利益群體所利用。具體建議如下：政策繼續(xù)發(fā)力、向市場(chǎng)傳遞主管部門調(diào)控樓市的持續(xù)決心；做好信息公開透明的發(fā)布工作，避免利益群體放大斷供問題的范圍；全面鋪開保障性住房，特別是公共租賃房供給規(guī)模，盡可能多地滿足中低收入群體住房需求，避免剛性需求為投機(jī)需求利用；強(qiáng)化法律觀念，可以在簽署合同時(shí)對(duì)政策變化給予事前約定；加強(qiáng)銀行貸款信用評(píng)級(jí)工作，要求相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)連帶責(zé)任等一系列措施。除了這些約束性措施外，筆者建議強(qiáng)化人性化救濟(jì)制度，即考慮針對(duì)“剛需剛買”的房產(chǎn)價(jià)格“被套牢”群體，給予一定的信貸延期或展期，其間的利差損失可以由財(cái)政與個(gè)人共同承擔(dān)。但是福利優(yōu)惠范圍需要嚴(yán)格限定在小戶型住房和首套住房范圍內(nèi)。

盡管房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)明顯調(diào)整，但鑒于中國(guó)房產(chǎn)調(diào)控效果落實(shí)的難度之大，我們只有做好房?jī)r(jià)下跌之后的充分準(zhǔn)備，才能夠更好地讓房?jī)r(jià)真正下跌。否則，調(diào)控部門難免會(huì)因?yàn)椤巴妒蠹善鳌倍鴮?dǎo)致房產(chǎn)調(diào)控再度夭折。