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房?jī)r(jià)里的民意亦不可被代表
www.fjnet.cn?2010-07-06 09:53? 陳寧遠(yuǎn)?來源:東方網(wǎng)    我來說兩句

6月24日,搜房網(wǎng)作為數(shù)據(jù)首發(fā)媒體,公布了中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院-中指調(diào)查共同調(diào)研的結(jié)果:《2010年第二季度購房者消費(fèi)調(diào)查研究》(下稱“研究”)。該報(bào)告的數(shù)據(jù)被解讀成,在國家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下,購房者觀望心理嚴(yán)重,有六成人堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌。這個(gè)結(jié)論被各種媒體廣泛傳播,網(wǎng)評(píng)如潮。

但筆者注意到,這個(gè)號(hào)稱是中國房地產(chǎn)購房者調(diào)查的樣本范圍,小到只有北京一地,窄到面向的人群只是“由本項(xiàng)目的訪員在北京搜房組織的看房團(tuán)和一些專題活動(dòng)中分發(fā)問卷”涉及的人。而且即使這么小,這么窄,還一共只采集了964個(gè)在北京的購房者的樣本——而北京一地,年銷售房產(chǎn)的套數(shù)成千上萬,僅上半年銷售套數(shù)排名前十的新項(xiàng)目,就賣出去近9000套房子。

這樣的樣本,能得出什么可靠的結(jié)論?就它所提供的數(shù)據(jù)范圍和調(diào)查方式,連北京最普通的新開樓盤銷售前的盡職調(diào)查都不如,想以這樣的樣本,描述樣本地北京的情況都掛一漏萬,遑論中國房地產(chǎn)?

不過該“研究”也說了些無奈的大實(shí)話。該機(jī)構(gòu)華北分院總經(jīng)理蔣云峰對(duì)媒體說:“從研究結(jié)果看,購房者表現(xiàn)出四個(gè)明顯的心理特點(diǎn),一是對(duì)調(diào)控政策有信心,二是對(duì)平抑房?jī)r(jià)有信心,三是市場(chǎng)觀望的氣氛濃,還有一個(gè)就是大家認(rèn)為目前房?jī)r(jià)仍然偏高?!?/p>

這個(gè)大實(shí)話,說穿了是某種主題先行的調(diào)查。大家都在說房?jī)r(jià)太高了,要求政府管理;因此政府管理了,出臺(tái)了各種宏觀調(diào)控政策。因此這家號(hào)稱權(quán)威的調(diào)查機(jī)構(gòu),就采樣了964個(gè)人——據(jù)說這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%),家庭收入大多為10萬元(近60%)。這個(gè)樣本的結(jié)構(gòu),很符合我們現(xiàn)在的社會(huì)是商業(yè)社會(huì),公司之外的人員少,農(nóng)民工可能都在公司化的機(jī)構(gòu)里,政府是唯一的土地公司,公務(wù)員也可視為公司職員。這樣的商業(yè)社會(huì),得出上述結(jié)論,中國人對(duì)地產(chǎn)的看法近乎大一統(tǒng)了,這多和諧呀!

于是房?jī)r(jià)的民意可以歸納為,國人一定相信調(diào)控政策有效,相信政府有平抑房?jī)r(jià)的能力。至于所謂觀望的心理,家庭年收入在10萬元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀望,要買房子肯定是要觀望良久的。即便在2000年房?jī)r(jià)還很低的時(shí)候,家庭收入10萬元的人,買房子也要觀望良久的。

而房?jī)r(jià)太高的結(jié)論,讓人懷疑這個(gè)號(hào)稱中國地產(chǎn)指數(shù)的調(diào)查機(jī)構(gòu),對(duì)價(jià)格指數(shù)處理的專業(yè)能力。因?yàn)槭袌?chǎng)的心理認(rèn)為價(jià)格高了,不是編制價(jià)格指數(shù)的基本標(biāo)準(zhǔn)和原則。

價(jià)格指數(shù)的編輯本身只是數(shù)據(jù)描述,并非貴賤的判斷。它所顯示的價(jià)格高低,只有和歷史數(shù)據(jù)相比才有意義。

盡管個(gè)人消費(fèi)者也好,投資人也好,投機(jī)者也罷,甚至研究?jī)r(jià)格的人,都可以隨心所欲地發(fā)表,對(duì)價(jià)格高低引起的合理與否的意見,說貴論賤。但要編制價(jià)格指數(shù),尤其號(hào)稱是中國這樣權(quán)威的價(jià)格指數(shù),卻不能這么心理活動(dòng)化,而要客觀做出某種嚴(yán)格的價(jià)格指數(shù)曲線。按照曲線的坐標(biāo),談同比環(huán)比,給人以中性獨(dú)立的參考意見。不能大家說高,就說高了;也不能大家說低了,就說低。要有時(shí)間的維度,要有參照和比較,否則這種調(diào)查,就既不能獨(dú)立,也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調(diào)查,是自己給自己的某種觀點(diǎn)找理由。這種自證的行為,打著中國調(diào)查的名義,以自己的觀點(diǎn),代表看不見摸不著的民意,無疑是不科學(xué)的。

房?jī)r(jià)里肯定有民意。但任何有民意的東西,怎么量化和處理,由誰來代表,自古就是難題。這個(gè)我們暫時(shí)解決不了,但可以肯定,一份964個(gè)公司職員及其管理人員的“研究”,肯定代表不了房?jī)r(jià)里的民意。


責(zé)任編輯:李艷
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