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海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)避風(fēng)港
www.fjnet.cn?2011-06-27 09:17? 徐立凡?來源:京華時報    我來說兩句

面對樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢和確保18億畝耕地的政策紅線,一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式正在被大量復(fù)制。借國家強(qiáng)調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名,一些城市明確提出“向海洋要土地”,興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外,很大一部分被用于房地產(chǎn)開發(fā)。突破海洋開發(fā)總體規(guī)劃、缺乏監(jiān)管的填海造房,不僅對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的進(jìn)程形成了干擾,還引發(fā)了永久破壞生態(tài)、增加防災(zāi)壓力等問題的出現(xiàn)。

沒有巨大的利益預(yù)期,就不會有這一輪“填海造房風(fēng)”的興起。由于圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”,地方政府無須支付拆遷、征地、耕地開墾等一系列費用,因此開發(fā)成本可謂低廉。一般圍填海成本為每畝15萬元至20萬元,但轉(zhuǎn)手拍賣給開發(fā)商時每畝地價可漲至數(shù)百萬、上千萬元,之后開發(fā)商再以“海景房”為賣點加價賣給購房戶。在此利益鏈條中,地方政府可以獲得豐厚的土地出讓收益,開發(fā)商也可得到新的利潤來源。即使觸碰到了海域管理政策線被查處,由于處罰手段單一,既無法抵消開發(fā)者的暴利所得,更無力還原海岸線生態(tài)。

當(dāng)開發(fā)海洋與海域管理政策的不健全相遇,海域管理政策又與樓市調(diào)控政策缺乏對接時,海岸線被退化式開發(fā)建設(shè)就幾乎已經(jīng)注定。廣闊的法律和政策空白,為無序開發(fā)抵擋了可能的政策風(fēng)險,不僅用法律和政策對這種開發(fā)難以判定,甚至問責(zé)都會顯得蒼白無力無從入手。

政策的空白不代表常識也會隱匿。海岸線本是全民所有,沒有全民授權(quán)擅自開發(fā),就是對全民產(chǎn)權(quán)的擅自處置。已經(jīng)和正在造成的生態(tài)和防災(zāi)隱患,完全可以看作公然透支公眾現(xiàn)實利益和未來利益。因此,剎住“填海造房風(fēng)”刻不容緩。

客觀上,海景房存在著一定規(guī)模的市場需求,房地產(chǎn)業(yè)向海岸線進(jìn)軍也是市場的需要。但是,滿足這種市場需求,需要建立在海洋總體開發(fā)的框架中,而不能肆意為之。特別是,填海造房的投資價值只具有金融價值,而不具有合理、持續(xù)開發(fā)海洋資源的作用,其對于產(chǎn)權(quán)所有人的增值作用,是在可能對公眾利益和長遠(yuǎn)利益造成損害的情況下實現(xiàn)的。這在一些地方毀掉海防林建造海景房的實例中已有所顯現(xiàn)。而一旦這種急功近利的開發(fā)模式固化,開發(fā)海洋的成本將會大大增加。

海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)的避風(fēng)港。但是,在地方政府與開發(fā)商存在利益共生關(guān)系的情況下,剎住“填海造房風(fēng)”不是一件易事。完善海域管理執(zhí)法手段、強(qiáng)化審批程序監(jiān)管,填補(bǔ)目前存在的政策空白固然是當(dāng)務(wù)之急,更重要的是,必須從財政體制改進(jìn)方面著手,找到可以使地方財政擺脫土地依賴的辦法,從體制上破除現(xiàn)有的利益聯(lián)盟。實際上,這也是樓市調(diào)控必須解決的難點。這個難點不能克服,即使暫時剎住了“填海造房風(fēng)”,仍可能復(fù)發(fā),在其他領(lǐng)域鉆政策空子、進(jìn)行無序開發(fā)的事還可能發(fā)生。

責(zé)任編輯:李艷
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