6月30日,北京市保障性住房建設(shè)投資中心正式成立,注冊資本金為100億元,是目前國內(nèi)規(guī)模最大的保障性住房建設(shè)投資公司。
當前,我國住房保障推進的速度可用“驚人”形容。但有政策不完善、機制不健全、資金緊缺等“攔路虎”當?shù)?,時間又不等人?!笆濉睍r期,北京要搞定100萬套保障房,難度很大,這種做法可以理解。
接下來,不妨分析三個要點。首先,這事主要針對公租房。今年全國人大通過的“十二五規(guī)劃綱要”中,首次提出針對城鎮(zhèn)中低收入家庭,以供應(yīng)公租房為主。然而,經(jīng)濟適用房通過出售可快速收回投資,很多企業(yè)愿意投資;而公租房原則上長期出租,當前我國市場化住宅租金回報率只有2%~3%,公租房租金還須低于市場水平,因此幾乎沒有企業(yè)愿意投資公租房。
今年全國1000萬套保障房需投資1.3萬億-1.4萬億,其中資金短缺最嚴重的就是公租房。今年全國公租房計劃建設(shè)220萬套,超過經(jīng)濟適用房和限價房總和(200萬套)。所以,北京市成立保障性住房建設(shè)投資中心的重要目的是:順利完成建設(shè)收購任務(wù),加快公租房發(fā)展,解決資金難題,作為全市統(tǒng)籌建設(shè)公租房的融資、建設(shè)收購和運營管理平臺。
其次,公租房投資主體的問題。去年6月,七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》提出:市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式,加大對公共租賃住房建設(shè)和運營的投入,省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持;公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”,投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。意思講得很明白,各地政府要主動,同時鼓勵社會機構(gòu)參與。
當前,各地都在按自己的理解和想法進行嘗試。重慶市的指標是三年新建4000萬平方米,政府主導(dǎo)、國企運作、多元化融資(財政投入、信貸、險資等),還打算幾年后賣掉部分公租房以收回資金。上海市更傾向政府引導(dǎo)、主要由社會投資的方式,如鼓勵單位租賃房、集體用地上建公租房,如國內(nèi)第一筆險資(太平洋保險)就是投資上海公租房的,但暫時難吸引社會資金。而北京保障房建設(shè)投資中心的100億元注冊金,由市財政以貨幣形式出資,且每年將增資,在此基礎(chǔ)上,爭取銀行信貸、保險資金、社保資金等。北京這錢砸得豪放,不過前段時間風(fēng)傳北京土地財政已亮紅燈,恐難持久。
最后,運營模式的問題。當前各地皆挖空心思完成開工指標,還沒細想將來公租房的運營。但后期運營難度更大于前期建設(shè)。重慶市以后若一賣了之,確實很省事,卻違背了公租房的租賃宗旨。北京市財政資金是基礎(chǔ),未來租金現(xiàn)金流不容樂觀,能否支撐財政赤字,能否償還地方債,能否償還平臺貸,都是未知數(shù),況且市政府直接介入經(jīng)營,將來會否重現(xiàn)1998年房改前的低效問題?
上海市希望公租房租金略低于市場水平即可,重在提高社會機構(gòu)參與投資和運營的積極性,更多利用市場機制,這樣才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。就此而言,我更看好上海模式。公租房這檔事,須從長計之,不能只圖眼前好看,不顧將來困頓。
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