上世紀(jì)90年代中后期建設(shè)的電梯房，如今使用年限正在逐步邁入15年至20年，這是電梯使用的生命“大限”。目前，許多電梯超期服役，帶病工作。業(yè)內(nèi)人士表示，最麻煩的是電梯更換只能采取動(dòng)用房屋維修資金的方式來(lái)進(jìn)行，但按照國(guó)際上通行的15年至20年更換一次電梯的標(biāo)準(zhǔn)看，房屋維修資金基本上無(wú)法承受電梯更換的高額費(fèi)用。（5月19日《人民日?qǐng)?bào)》）

據(jù)實(shí)而論，上世紀(jì)90年代中后期建設(shè)的電梯房，在居民住宅中占比并不是很大。進(jìn)入本世紀(jì)后，由于城市土地資源的稀缺，高層的電梯房建設(shè)才成為商品房市場(chǎng)中的主角。也就是說(shuō)，隨著時(shí)間向后推移，居民住宅電梯超期服役和更換難的問題，將愈來(lái)愈凸顯。放在“電梯奪命”事件頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境中，任由住宅電梯超期服役，將會(huì)威脅到每一個(gè)人的生命安全，茲事可謂體大。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主“對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。電梯屬于公共設(shè)施，依法應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。而且，由于電梯的存在，商品房均攤面積的增加和商品房品質(zhì)的提升，使得業(yè)主為此要大幅度增加購(gòu)房成本。業(yè)主對(duì)包括電梯等公共設(shè)施在內(nèi)的房產(chǎn)，擁有70年產(chǎn)權(quán)，并且支付了相應(yīng)的成本，到頭來(lái)面對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)卻“上不去，下不來(lái)”，使用權(quán)縮減到15年至20年，顯然存在悖論。

據(jù)介紹，日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式，維修金就包含在房?jī)r(jià)中，由開發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修。這就要求開發(fā)商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題，如果開始偷工減料，越往后開支越大，這樣的制度設(shè)計(jì)在要求開發(fā)商承擔(dān)巨大后期責(zé)任的過(guò)程中，“倒逼”前期責(zé)任，形成了良好的制度效應(yīng)。但他山之石未必適合我們，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，哪家也不敢說(shuō)能夠屹立70年，包攬維修何從談起？

開發(fā)商賣的是70年產(chǎn)權(quán)的房子，卻不管15年至20年后的事，顯然是講不通的。而且，目前這種賣完了房子就“兩清”的模式，很容易導(dǎo)致開發(fā)商在電梯采購(gòu)、安裝過(guò)程中偷工減料，甚至用不了15年，就會(huì)把一攤子爛事拋給業(yè)主。所以，在電梯到期更換問題上，應(yīng)該讓開發(fā)商承擔(dān)一定的義務(wù)。換句話說(shuō)，建設(shè)高層住宅的開發(fā)商，需要繳納一定的費(fèi)用，專門用于未來(lái)的電梯更換。

去年，南京市對(duì)部分小區(qū)的老舊電梯開始集中整治，準(zhǔn)備用3年時(shí)間完成419部高層住宅電梯的更新改造，采取的方式是市區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)90%的費(fèi)用，居民承擔(dān)10%的費(fèi)用。隨著本世紀(jì)初建設(shè)的大量高層住宅，將逐漸邁入15年的門檻，可以預(yù)見政府部門將無(wú)力承擔(dān)電梯更新改造的費(fèi)用。最理想的出路還是要交給市場(chǎng)。

一方面，各地政府部門需要主導(dǎo)成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心，對(duì)專項(xiàng)資金從“監(jiān)管責(zé)任”向“保值增值責(zé)任”轉(zhuǎn)型；另一方面，鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)等金融部門開發(fā)專項(xiàng)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品。更重要的是擴(kuò)大專項(xiàng)維修資金的來(lái)源，讓開發(fā)商承擔(dān)更多責(zé)任。住宅70年大限到期后續(xù)期問題模糊不清，電梯15年后更換問題受制于資金，國(guó)人用多半生的積蓄購(gòu)置的房產(chǎn)，實(shí)在裝不下這些沉重的未知。