在限價(jià)基礎(chǔ)上，以支付能力為基準(zhǔn)針對(duì)不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì)，也是國(guó)際上最普遍、最有效的定價(jià)模式

不久前，北京啟動(dòng)最大規(guī)模公租房配租。租金相當(dāng)于周邊小區(qū)房租的九成，并可申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。公租房租金該如何定價(jià)，引發(fā)熱議。

公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是這一社會(huì)保障制度成敗的關(guān)鍵。比如，上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致公租房遇冷空置，使得前期投資收回?zé)o望，后續(xù)建設(shè)受到影響。再如，天津的“每平方米1元公租房”，過低定價(jià)引來對(duì)公平分配的質(zhì)疑，客觀上也加重了公共財(cái)政的負(fù)擔(dān)，不具有可持續(xù)性。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，公租房定價(jià)機(jī)制有章可循。一方面要遵循保障性原則，定價(jià)必須低于市場(chǎng)，保障對(duì)象可以承受；另一方面要考慮財(cái)政承受能力，除成本回收之外需留一定利潤(rùn)回報(bào)社會(huì)資本，保證后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理。因此，公租房定價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素?；诖?，許多國(guó)家和地區(qū)對(duì)公租房定價(jià)采取“最高限價(jià)管制模型”，并根據(jù)申請(qǐng)家庭的收入、人口等情況，施行差別化定價(jià)。

從德國(guó)、新加坡和我國(guó)香港的實(shí)踐來看，大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價(jià)。例如，德國(guó)《住房金法》規(guī)定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定，與實(shí)際交納租金發(fā)生的差額，由政府埋單，一般由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭，只需繳納月收入的10％左右作為房租；月收入在800—1500新元的，繳納總收入的30％左右。香港從2007年開始實(shí)施公屋租金調(diào)節(jié)機(jī)制，公租房定價(jià)兩年調(diào)整一次，依據(jù)市民收入指數(shù)變動(dòng)而上下調(diào)整。

反觀國(guó)內(nèi)，目前主要有三種定價(jià)模式。一是“成本導(dǎo)向型”，以“成本+基本利潤(rùn)+稅金”確定價(jià)格。這種方式比較常見，但弊端也很突出。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象，還會(huì)導(dǎo)致定價(jià)缺乏靈活性，難以反映市場(chǎng)供需變化。二是“市場(chǎng)導(dǎo)向型”。最大優(yōu)勢(shì)是與周邊租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價(jià)值，避免兩種租金“倒掛”。但劣勢(shì)在于，當(dāng)市價(jià)偏高時(shí)，租金可能超出中低收入家庭支付能力，無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。三是“支付導(dǎo)向型”。如深圳，在略低于周邊租金基礎(chǔ)上，按租戶收入水平分六檔發(fā)放補(bǔ)助，使得不同群體匹配不同住房。然而，政府對(duì)建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼，將會(huì)加大財(cái)政壓力。

三種模式各有利弊，均在探索、完善之中。公租房定價(jià)合理與否，必須通盤平衡建設(shè)成本與財(cái)政負(fù)擔(dān)，考慮社會(huì)資本的基本利潤(rùn)，還得顧及困難家庭的實(shí)際支付能力。因此，在限價(jià)基礎(chǔ)上，以支付能力為基準(zhǔn)針對(duì)不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì)，事實(shí)上也是國(guó)際上最普遍、最有效的定價(jià)模式。

“十二五”期間，我國(guó)將新增廉租房不低于400萬套，新增公租房不低于1000萬套。如此大規(guī)模的保障房建設(shè)，怎樣定價(jià)、怎樣補(bǔ)貼，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益。只有平衡定價(jià)側(cè)重共性，差別補(bǔ)貼瞄準(zhǔn)個(gè)體，保障性住房的公平與效率才會(huì)在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來。

（作者為國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部副教授）