開春以來(lái)，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房?jī)r(jià)下跌，似乎在釋放著房市“拐點(diǎn)”到來(lái)的信號(hào)。那么，“拐點(diǎn)”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房?jī)r(jià)大面積下行，經(jīng)濟(jì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn)？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時(shí)間問(wèn)題。如何“擠泡沫”，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，才是最為要緊的問(wèn)題。

近期，看空房?jī)r(jià)的聲音漸趨高亢。一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前在亞布力論壇首次對(duì)房?jī)r(jià)做出悲觀預(yù)言，認(rèn)為今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑。萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石也用“非常不妙”表達(dá)了對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。這種情形，即使在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)期也未出現(xiàn)過(guò)。

而樓市出現(xiàn)的許多變化也在支持房地產(chǎn)大佬們的觀點(diǎn)。自2013年7月開始，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔開始猛烈拋售內(nèi)地房產(chǎn)，涉及金額高達(dá)410億港元。因經(jīng)營(yíng)足球而聲名鵲起的廣州恒大地產(chǎn)也開始將國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的項(xiàng)目打折出售。更令人有沖擊感的是那些突發(fā)事件：在香港，新鴻基旗下的房產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)幅度一度達(dá)到40%；在內(nèi)地樓市指向標(biāo)之一的杭州，樓盤因打折遭老業(yè)主抗議打砸。

調(diào)控了十年未果的房?jī)r(jià)，真的要在2014年掉頭向下了嗎？盡管部分地區(qū)的市況和今年以來(lái)的銀行房貸放款量、房貸市場(chǎng)交易量部分支持這種預(yù)言，但在很大程度上，房?jī)r(jià)掉頭仍然只是局部現(xiàn)象，而從更廣泛的宏觀層面看，這一預(yù)言實(shí)際上仍是寓言。

首先，房?jī)r(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。盡管今年以來(lái)銀行前所未有地收緊了房貸，導(dǎo)致交易量出現(xiàn)一定程度的萎縮，但在很大程度上這是季節(jié)性因素導(dǎo)致的結(jié)果。每到年底，銀行額度都會(huì)緊張，加之互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起讓部分銀行存款搬家，因此銀行對(duì)于房貸的審批趨于嚴(yán)格。但是，這并不意味著銀行會(huì)放棄房貸業(yè)務(wù)，更不能視為銀行錢緊的征兆。事實(shí)上，近期人民幣即期匯價(jià)的持續(xù)走貶，以及央行不斷推出的正回購(gòu)操作，表明防止資金面過(guò)于寬松仍是主要考量。更明顯的標(biāo)志是銀行間主流7天期質(zhì)押式回購(gòu)利率，近來(lái)已達(dá)到9個(gè)月以來(lái)的新低。這表明銀行并不差錢。作為全面深化改革的開局之年，防止經(jīng)濟(jì)大起大落是基本要求，這也讓保持適度流動(dòng)性得到了政策保證。流動(dòng)性的相對(duì)寬裕，是房?jī)r(jià)下跌的主要制動(dòng)器。

其次，房?jī)r(jià)的背后還隱藏著土地財(cái)政的大問(wèn)題。土地財(cái)政是結(jié)構(gòu)性弊端，確實(shí)需要優(yōu)化。但是，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。地方政府能夠忍受地價(jià)和房?jī)r(jià)下跌的空間其實(shí)十分有限，鑒于目前地方政府提供基本公共服務(wù)的責(zé)任越來(lái)越強(qiáng)化，而保障房建設(shè)也需要巨量資金，可以斷言，地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的承受性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行的壓力測(cè)試結(jié)果。特別是，今年是地方債務(wù)到期的高峰，這將進(jìn)一步限制地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的動(dòng)能。

再次，房?jī)r(jià)背后還折射出區(qū)域差距的問(wèn)題。區(qū)域差距的客觀存在，既導(dǎo)致了城市的分化，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的分化。出于對(duì)公共服務(wù)、個(gè)人發(fā)展的需要，一線城市的剛需始終旺盛。這也就意味著，部分二三線城市的房?jī)r(jià)雖露疲態(tài)，甚至出現(xiàn)了不少新的“鬼城”，但房?jī)r(jià)下滑不會(huì)全面覆蓋所有城市。相反，在開發(fā)商退出部分二三線城市以后，一線城市樓市可能更加火爆。去年12月，京滬廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，好地段“地王”仍然不斷誕生，即說(shuō)明了這一點(diǎn)。

第四，消除樓市泡沫所必需的財(cái)稅手段還在準(zhǔn)備中。如果地方政府真的能從GDP迷思中解放出來(lái)、不再追求短期政績(jī)，且房產(chǎn)稅確實(shí)發(fā)育成為可長(zhǎng)期依靠的財(cái)稅來(lái)源，那么房?jī)r(jià)有可能得到部分控制。但是，“稅收法定”原則已得到了前所未有的強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到征收需經(jīng)法定這一關(guān)，因此房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的步伐事實(shí)已經(jīng)放緩。

樓市因附加了過(guò)多屬性，并不能以通常公式框定。通常公式看“投資回報(bào)率”，即“租售比”。正是因?yàn)橐痪€城市的平均租售比已經(jīng)超過(guò)200：1，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，所以包括巴菲特和索羅斯在內(nèi)的許多國(guó)際機(jī)構(gòu)均認(rèn)為中國(guó)樓市存在風(fēng)險(xiǎn)。但是，這一模式只在真空中成立。

不過(guò)，這并不意味著房?jī)r(jià)將永遠(yuǎn)攀升。從年齡結(jié)構(gòu)看，盡管70、80代人剛性需求難以滿足，許多人只能望房興嘆，但90后城市人口的住房壓力將驟減。房?jī)r(jià)總有一天隨著剛性需求弱化，隨著流動(dòng)性更適度，隨著區(qū)域差異縮小在大部分城市落地。

說(shuō)到底，房子是商品，而不是金融產(chǎn)品，即使天然帶有保值升值的品相?；謴?fù)其本來(lái)屬性，需要讓資本更均勻流動(dòng)，讓享受公共服務(wù)成為普遍平等的權(quán)利，讓地方財(cái)政來(lái)源多樣化。追求這些，比單純追求房?jī)r(jià)的漲跌更能讓房?jī)r(jià)理性起來(lái)。否則，房?jī)r(jià)的大漲大跌，都會(huì)成為不能承受之重。

徐立凡（資深評(píng)論員）