中國指數(shù)研究院近日發(fā)布報告顯示,在樓市政策逐步寬松的情況下,房企拿地?zé)崆楦邼q,10家品牌房企9月累計新增土地面積351.67萬平方米,環(huán)比大漲107.84%,拿地成本540.72億元,環(huán)比大漲236.79%。相反,各地庫存居高不下,重點(diǎn)監(jiān)測的城市中,僅蚌埠、杭州2城庫存有所下降,其余城市均呈現(xiàn)上漲,其中南充漲幅最大為20.32%,深圳次之上漲14.92%。 開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng),或可看做是市場轉(zhuǎn)暖的一種表現(xiàn)。一方面,可能是開發(fā)商經(jīng)過長時間的等待觀望以后,又積蓄了較強(qiáng)的開發(fā)能量。特別是以一、二線城市為主戰(zhàn)場的開發(fā)商,面對房價逐步回升,再次看到了賺錢的希望;另一方面,也可能是面對樓市政策逐步寬松,尤其是房貸等方面的政策持續(xù)松綁,讓開發(fā)商聞到了樓市新一輪擴(kuò)張的味道,試圖以低價位拿地來占據(jù)制高點(diǎn)。 在去庫存效果很不明顯、各地庫存仍然居高不下的大背景下,開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng),會對樓市帶來怎樣的影響?數(shù)據(jù)顯示,9月主要城市成交面積環(huán)比下降了2.10%,連“金九”也沒有表現(xiàn)出成色較高的銷售量,反而出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象。這也意味著,開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng),很有可能是建立在庫存繼續(xù)增加的基礎(chǔ)上,從而使原本就已經(jīng)陷入失調(diào)的供求關(guān)系更加失調(diào),庫存狀況更加嚴(yán)重。在去庫存問題得不到有效解決的情況下,房地產(chǎn)市場又怎么能夠進(jìn)入健康有序的軌道呢? 開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng)的標(biāo)志,除了數(shù)量快速增多之外,對價格的容忍度、接受度也出現(xiàn)了明顯增強(qiáng)的跡象。與此前相比,拿地成本也大幅上升,10家品牌房企9月累計拿地成本竟然環(huán)比上漲了236.79%。 開發(fā)商拿地與去庫存相向而行,對樓市來說不是一件好事情。如何消化庫存,無疑是目前樓市能否步入健康有序軌道最關(guān)鍵的因素。只要庫存嚴(yán)重積壓的問題不解決、矛盾不化解,樓市的風(fēng)險就難以消除,就有可能引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險。因?yàn)橄喈?dāng)一部分地區(qū)的商品房庫存,是與地方政府、銀行及其他企業(yè)的利益捆綁在一起的,容易引起連鎖反應(yīng)。去年,浙江蕭山的一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,就讓當(dāng)?shù)卣豌y行十分緊張,被迫采取政府救助的手段。而其他地方的開發(fā)企業(yè),相當(dāng)一部分也已經(jīng)綁架了政府和銀行。也正因?yàn)槿绱?,去庫存才是樓市生死存亡的中心點(diǎn)。 為何會出現(xiàn)開發(fā)商拿地和去庫存相向而行的現(xiàn)象?癥結(jié)也在地方政府和銀行,特別是地方政府。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重下行,財政收入增速明顯放緩,一些地方還出現(xiàn)下降的情況下,如果來自于土地的收入再大幅萎縮,那么,地方政府運(yùn)行將出現(xiàn)困難,許多急需解決的問題也無力解決。對財政收入來說,在企業(yè)運(yùn)行狀況沒有得到改變的情況下,要想繼續(xù)增加財政收入難度很大,能夠不下降就已經(jīng)相當(dāng)不容易,唯一能夠通過政府運(yùn)作和政策擺渡取得收入的,只有土地。通過一定的手段鼓勵開發(fā)商拿地,也就不可避免地會成為地方的首選。開發(fā)商拿地?zé)崆樵鰪?qiáng),不排除有政府的暗中施力。 如果僅僅是市場低迷,政府暗推開發(fā)商拿地,還能理解,也能承受。關(guān)鍵是,相當(dāng)一部分地區(qū)都存在庫存嚴(yán)重的問題,都需要通過消化庫存緩解已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險隱患。如果再過度供地、過度鼓勵開發(fā)商拿地,就有可能使庫存問題更加嚴(yán)重,供求關(guān)系更加不協(xié)調(diào)。如何緩解這一矛盾,把去庫存的問題解決好,將直接決定樓市下一步的走向。 不要讓樓市再背負(fù)更重要的風(fēng)險負(fù)擔(dān)了,因?yàn)轱L(fēng)險積聚到一定時候,總是會爆發(fā)的。中國的樓市與政府、與銀行、與很多非房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)之間,又保持著密切關(guān)系,一旦面臨風(fēng)險的爆發(fā),都有可能引發(fā)區(qū)域性、全域性金融風(fēng)險,甚至政府債務(wù)危機(jī),這才是最需要考慮的問題。 |
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