【住宅土地使用權續(xù)期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，續(xù)期的規(guī)則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋?！?/p>

溫州部分住宅土地使用權續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍持續(xù)引發(fā)討論。媒體調查發(fā)現(xiàn)，青島也存在土地使用期“撞限”的小區(qū)，而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應的政策。

住宅土地使用權到期后如何續(xù)期的問題，天然具有“爆炸性”，因為這個問題涉及所有家庭的主要財產權能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看，顯然缺乏清晰的法理脈絡。溫州做法雖被“誤讀”，但體現(xiàn)了以房產交易價為基準按比例征收的思路，全國首例住宅土地使用權到期的青島，是以區(qū)域過去一年的平均地價為基準，深圳是按公告基準地價的35%補繳續(xù)期。從目前的情況看，住宅土地使用權到期后需繳納一定費用才能辦理續(xù)期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準的模式，業(yè)主負擔相對較輕，按照溫州以房產交易價為基準的模式，業(yè)主負擔較重。

但是，住宅土地使用權續(xù)期首先要厘清的，不是負擔孰輕孰重，而是收費是否合法。根據(jù)物權法條款，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期”，這一表述賦予了無償續(xù)期的解讀空間。而按照物權法條文解釋，“續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規(guī)定”。這明確表明續(xù)期需要支付費用，而制定權不在地方。

根據(jù)房地產管理法的規(guī)定，在收取費用上表述得更明確：“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金?！睏l文指出應當依照的規(guī)定，應是土地出讓金管理辦法，但該條例對于如何續(xù)期也沒有進一步表述。而住建部《國有土地使用權出讓合同》示范文本，沿用了房地產管理法的表述，但這一示范文本又形成于物權法頒布之前。

由此可以發(fā)現(xiàn)，與住宅土地使用權續(xù)期相關的法律表述不盡一致，而各地實踐又與相關法律不盡一致。比如，按物權法規(guī)定，如何續(xù)期，權在國務院，而按房地產管理法，這一事權歸于地方。在法律不統(tǒng)一的情況下，不管采取哪種模式辦理續(xù)期，都有法理不充分之嫌。此外，有價續(xù)期還將面臨另一個法理困境：與土地使用權關聯(lián)在一起的住房所有權，其實并非為業(yè)主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對如何解釋財產權構成挑戰(zhàn)，同時有可能使征收房產稅失去法理支持。

要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn)，住宅土地使用權續(xù)期的規(guī)則制定權理應收歸國務院而不能任由各地自行解釋。而依據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，物權法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金，還是尊重私人財產權，推進相關法律統(tǒng)一，給百姓以穩(wěn)定預期，這兩筆賬孰輕孰重，相信并不難算。