【如何看待今天城市房產(chǎn)的存量負(fù)擔(dān)？就像我國(guó)當(dāng)年成功地將“人口負(fù)擔(dān)”變?yōu)椤叭丝诩t利”一樣，“存量負(fù)擔(dān)”亦可以變?yōu)椤按媪考t利”】

這幾天，一則2014年初就曾爆出的“全國(guó)規(guī)劃新城新區(qū)將裝下34億人”的舊聞，再次成為輿論熱點(diǎn)。媒體報(bào)道援引的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月，全國(guó)縣及縣以上的新城新區(qū)有3500多個(gè)，這些新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億。這意味著，可以把一半地球人都裝進(jìn)來(lái)，的確聳人聽聞。

這一數(shù)字是怎么得來(lái)的呢？我國(guó)對(duì)于規(guī)劃用地有1萬(wàn)人/平方公里的標(biāo)準(zhǔn)，一般可由規(guī)劃用地規(guī)模倒推出人口規(guī)模。需要說(shuō)明的是，這種算法只適用于“建設(shè)區(qū)”規(guī)劃。而對(duì)于大多屬于“政策區(qū)”的新區(qū)來(lái)說(shuō)，并不適用。如果混淆“建設(shè)區(qū)”和“政策區(qū)”，那么占地1.68萬(wàn)平方公里的北京市，規(guī)劃人口將要達(dá)到1.68億，這顯然不符合事實(shí)。從這個(gè)角度，新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億之所以可能是“神仙數(shù)”，原因也在于此。

雖然“34億人舊聞”的命題不真，但它再次引發(fā)的輿論關(guān)注，還是提醒我們要關(guān)注城市發(fā)展中的真問題。我們都知道，過去的20多年，中國(guó)城市的發(fā)展一定程度上依賴于土地財(cái)政，它對(duì)緩解地方財(cái)力不足、公共品供給融資難，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和提升城鎮(zhèn)化水平等，都曾有不小的促進(jìn)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，土地財(cái)政在缺少必要制度約束的情況下，手段往往成了目的，不僅不利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還加大了金融風(fēng)險(xiǎn)、透支了未來(lái)收益。從2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)城市存量房產(chǎn)創(chuàng)歷史新高，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，作為曾經(jīng)的制度創(chuàng)新的土地財(cái)政亟待轉(zhuǎn)型。

在這樣一個(gè)發(fā)展階段，大規(guī)模的“造城運(yùn)動(dòng)”恐怕已經(jīng)難以持續(xù)——這也是“34億人舊聞”引發(fā)公眾焦慮的原因，人們意識(shí)到了盲目“造城”增量變存量的后果。

習(xí)近平總書記講“問題意識(shí)”，“有什么問題就解決什么問題”。在中國(guó)城市發(fā)展的過程中，認(rèn)清真問題，解決真問題，才能帶來(lái)真正的變革發(fā)展。如何看待今天城市房產(chǎn)的存量負(fù)擔(dān)？就像我國(guó)當(dāng)年成功地將“人口負(fù)擔(dān)”變?yōu)椤叭丝诩t利”一樣，“存量負(fù)擔(dān)”亦可以變?yōu)椤按媪考t利”。在2015年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平總書記就提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。而隨后召開的中央城市工作會(huì)議，更是為城市建設(shè)進(jìn)行了頂層設(shè)計(jì)，提出了盤活存量、緊湊集約、高效綠色等發(fā)展目標(biāo)。

可以說(shuō)，未來(lái)中國(guó)的城市發(fā)展，不是大干快上，而是深耕挖潛；不是圈地蓋樓賣房，而是盤活存量。通過盤活存量，為城市居民提供更高品質(zhì)的城市空間，進(jìn)而為居民增加生活便利、提升生活品質(zhì)、創(chuàng)造消費(fèi)條件。換句話說(shuō)，今天的城市居民，不是沒有更豐富的生活需求，而是缺乏這些新需求的載體。為什么上海的迪士尼生意如此紅火？為什么北京的798藝術(shù)區(qū)游人如織？為什么一些城市的健身場(chǎng)所、文化藝術(shù)區(qū)開一個(gè)火一個(gè)？原因就在于此。今年5月印發(fā)的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015—2020年）》之所以提出，要通過建設(shè)用地“減量瘦身”，倒逼城市功能提升，原則上新增建設(shè)用地嚴(yán)控，鼓勵(lì)存量轉(zhuǎn)化、存量挖潛，不宜再進(jìn)行高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè)，原因也在于此。

目前，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已超過56%，相比改革開放之初不足20%的城鎮(zhèn)化率，有了巨大進(jìn)步。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率在30%到70%之間是城市快速發(fā)展階段。目前我們的城市發(fā)展所面臨的問題，并不是中國(guó)獨(dú)有的，發(fā)達(dá)國(guó)家也經(jīng)歷過同樣的問題。發(fā)展的問題要在發(fā)展中解決，我們可以從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，通過“框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”，實(shí)現(xiàn)城市新舊發(fā)展動(dòng)力的轉(zhuǎn)換，真正實(shí)現(xiàn)以人為本、以經(jīng)濟(jì)規(guī)律為基礎(chǔ)、以促進(jìn)發(fā)展為目標(biāo)的城市發(fā)展。這既是城市發(fā)展的必然要求，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。