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樓市降杠桿,也應(yīng)運(yùn)用市場手段

2016-11-21 08:49:47?魏英杰?來源:錢江晚報(bào)  責(zé)任編輯:孫勁貞   我來說兩句

10月份國內(nèi)諸多城市對房地產(chǎn)市場加大調(diào)控力度以來,成效已初步顯現(xiàn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份70個(gè)大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,房價(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

同時(shí),新華社等媒體對這輪房價(jià)過快上漲現(xiàn)象展開了調(diào)查,追問“是什么推動(dòng)了這一輪房價(jià)上漲”?11月20日新華社的報(bào)道指出,巨額資金涌入樓市與這輪房價(jià)迅猛上漲直接相關(guān)?!百I房子起碼還交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠從金融機(jī)構(gòu)融資?!睒I(yè)內(nèi)人士的說法,更加形象生動(dòng)。簡單講,就是無節(jié)制的“加杠桿”,導(dǎo)致了這一輪樓市猛漲。

就土地拍賣方面來講,前期人們都見識(shí)了“地王”頻現(xiàn)的“奇跡”,而這背后暴露了什么問題呢?據(jù)報(bào)道,現(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決,為什么有的地方土地一拍賣,溢價(jià)率動(dòng)輒超過100%?可以說,就在于錢來得太容易了。

所以,要給樓市降溫,讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,最有效的就是想方設(shè)法“降杠桿”,擰緊資金涌入樓市的“水龍頭”。無論是提高房貸首付,還是提高土地拍賣的門檻,都是不同的“降杠桿”手段。為了直接管住房企的錢袋子,有關(guān)部門甚至對房企上市公司發(fā)行公司債強(qiáng)化監(jiān)督,令房企不能再方便地從資本市場獲得資金。

這些方法當(dāng)然有效,但如果用力過猛,反過來也可能傷害到房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。特別是,在樓市調(diào)控的大風(fēng)向轉(zhuǎn)變背景下,有的地方可說是全面向樓市開炮,無所禁忌。

例如,由于害怕再出現(xiàn)“地王”,有的地方直接對土地拍賣進(jìn)行最高價(jià)限定,采取“熔斷”措施。這樣一來,土地價(jià)格確實(shí)明顯降下來了,但是市場的正常運(yùn)作也深受影響。且不說前期以高溢價(jià)率拿地的房企怎么辦,單純以限價(jià)方式進(jìn)行土地拍賣,與抽簽抓鬮有何區(qū)別?還有的地方更絕,干脆以各種方式不讓新樓盤備案、銷售,以此來降低成交量。原來千方百計(jì)鼓勵(lì)“去庫存”,如今“不擇手段”地“降杠桿”,誰之過?

這并不是說“降杠桿”不對,而是說,要更多地借助市場手段為樓市降溫。市場調(diào)節(jié)無非就是對需求與供給進(jìn)行干預(yù)。目前一些城市的做法,更多采取抑制需求的方式“降杠桿”,而忽視了供給端所能采取的措施。比如從土地供應(yīng)的角度,適當(dāng)增加土地供給,也是為樓市降溫的合理措施。又如從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度,像上海那樣,要求房企在土地拍賣中使用自有資金,豈不是更精準(zhǔn)的調(diào)控手段?

從歷次樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看,需求只能是暫時(shí)壓制而不可能“封死”,如果在調(diào)控的同時(shí)沒有釋放需求的量能,市場反彈只是一個(gè)時(shí)間問題。調(diào)控不是為了管死房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),而是為了樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。房價(jià)上漲太快不符合人們的預(yù)期,也損及經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展,但房價(jià)大跌,也非政策層以及民眾所愿看到。因?yàn)榈侥菚r(shí)候,承受這一切后果的,依然是普通百姓。

治樓市如烹小鮮,應(yīng)遵循市場的價(jià)值規(guī)律,而不能以行政意志強(qiáng)行壓制需求。正因如此,政策層才會(huì)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控要因地制宜、一城一策。

從歷次樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看,需求只能是暫時(shí)壓制而不可能“封死”,如果在調(diào)控的同時(shí)沒有釋放需求的量能,市場反彈只是一個(gè)時(shí)間問題。調(diào)控不是為了管死房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),而是為了樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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