【住建部門要綜合各方面的信息判斷約定的租金是否合理,對(duì)于續(xù)租的,如果出租人漲房?jī)r(jià),必須要有法定理由,否則視為違法】

記者近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉,住建部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn),這是我國(guó)首次專門對(duì)住房租賃和銷售進(jìn)行的規(guī)范。征求意見(jiàn)稿主要內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理及法律責(zé)任等。明確規(guī)定,出租人不得單方面提高租金,鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同(5月22日《法制日?qǐng)?bào)》)。

關(guān)于住房租賃行為的法律規(guī)范,目前主要包括城市房屋租賃管理辦法、合同法。這些規(guī)定多是對(duì)住房租賃合同的形式、內(nèi)容作出規(guī)范,涉及監(jiān)督管理住房租賃的則不健全,由此導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)亂象叢生、缺乏規(guī)范。有租房經(jīng)歷的人幾乎都有一部租房血淚史。

毋庸置疑,在住房租賃雙方,承租人常常處于弱勢(shì)地位,隨時(shí)都有可能被迫搬家,出租人漲房租則是很多承租人被迫搬家的主要原因。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市可以說(shuō)是時(shí)時(shí)在上演。俗話說(shuō)安居方能樂(lè)業(yè)。搬家和找房耗時(shí)耗力,如果時(shí)刻擔(dān)心被房東掃地出門,出租人怎么能夠安心工作、快樂(lè)生活?這種不安穩(wěn)狀態(tài)給很多來(lái)城市打拼的年輕人造成心理創(chuàng)傷,顛沛流離的生活讓他們?cè)诖蟪鞘械睦淠屑灏尽?/p>

為遏制出租人挾房要價(jià)行為,《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》規(guī)定,住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金。這可以說(shuō)是我國(guó)首次擬通過(guò)行政立法向隨意漲房租的行為說(shuō)“不”,意義深遠(yuǎn)。但筆者認(rèn)為還有進(jìn)一步完善的空間。

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》之所以對(duì)住房租賃加以規(guī)范,主要就是為了讓租賃雙方建立長(zhǎng)期穩(wěn)定、公平合理的關(guān)系,其對(duì)于挾房要價(jià)的禁止性規(guī)定,是被限制在租賃合同之內(nèi),并沒(méi)有完全跳出合同法的框架,難以有效遏制挾房要價(jià)行為,難以實(shí)現(xiàn)立法的根本目的。有些出租人為實(shí)現(xiàn)漲房租的目的,可以采取查看房屋、上門收房租等惡意騷擾的行為迫使承租人接受漲房租；還有些出租人故意將租賃合同的期限約定很短,并迫使承租人接受約定,如果承租人在合同到期之后續(xù)租,承租人就借機(jī)漲房租。遵規(guī)守法的承租人在刻意刁難的承租人面前處于絕對(duì)的劣勢(shì),甚至毫無(wú)還手之力,目前法律法規(guī)尚未對(duì)出租人的此類行為作出規(guī)范。即便能依法舉報(bào),承租人通常也不愿意舉報(bào),因?yàn)榕e報(bào)就意味要和出租人翻臉,可能被打擊報(bào)復(fù)不說(shuō),還要面對(duì)重新找房、再次搬家的困擾。

遏制出租人挾房要價(jià),應(yīng)跳出合同法,從行政監(jiān)管的層面規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)城市房屋租賃管理辦法,要求所有房屋出租人要將租賃合同進(jìn)行備案,否則就認(rèn)定為違法行為并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。同時(shí),備案手續(xù)要盡可能的網(wǎng)絡(luò)化、公開(kāi)化,降低備案成本并讓承租人能夠快捷查詢,還要明確“先備案再入住”的基本原則。住建部門要綜合各方面的信息判斷約定的租金是否合理,對(duì)于續(xù)租的,如果出租人漲房?jī)r(jià),必須要有法定理由,否則視為違法。承租人可以在退房之后對(duì)出租人在約定之外多收房租的行為進(jìn)行舉報(bào),防止出租人隱瞞收取房租的真實(shí)情況?；蛟S唯有做到以上這些,才能更好實(shí)現(xiàn)政策的預(yù)期目標(biāo)。