中共中央政治局12月8日召開會議，分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。有專家表示，長效機(jī)制是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，避免房地產(chǎn)市場的大起大落，主要靠立法、稅收等來推動。

這次會議提出的要點，很可能在即將召開的明年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上做出詳細(xì)部署。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，中央此次提出“加快住房制度改革”，意味著在多年行政調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，明年將會是關(guān)鍵制度“改革之年”，相關(guān)制度改革或?qū)χ袊鴺鞘袝a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

首先，行政調(diào)控很可能會轉(zhuǎn)向制度調(diào)控。過去十幾年來，行政調(diào)控對于抑制房價、促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。行政調(diào)控雖然具有靈活性、針對性、有效性等優(yōu)點，但卻難以讓市場形成穩(wěn)定預(yù)期，所以，不能從根本上穩(wěn)定樓市。而制度改革可以形成穩(wěn)定預(yù)期。

去年以來的新一輪樓市調(diào)控，已經(jīng)收到初步效果，但要鞏固成果以及進(jìn)一步取得成效，也需要制度改革。特別是去年中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，行政調(diào)控正在實現(xiàn)這一目標(biāo)，但從長遠(yuǎn)來說，最終要靠相關(guān)制度改革使房子告別投資、回歸居住功能。

所以，即使以后仍離不開行政調(diào)控，但未來趨勢將會是制度調(diào)控。所謂制度調(diào)控，就是把樓市主要問題寫進(jìn)制度，關(guān)進(jìn)制度籠子，一旦問題出現(xiàn)，依照制度規(guī)定進(jìn)行處理。即便有行政調(diào)控，也會由法律法規(guī)來授權(quán)。如此一來，既可降低行政成本，也可提升調(diào)控效果。

其次，住房制度改革“改”什么。住房制度改革顯然是一個系統(tǒng)工程，就住房種類來說，涉及商品房、保障房、租賃住房等。就住房要素來說，涉及土地、金融、財稅等方面。如果進(jìn)行住房制度改革，恐怕要動“大手術(shù)”，要對亟須改革的制度全面梳理、統(tǒng)一部署。

比如商品房方面，在銷售價格方面可能要進(jìn)一步規(guī)范，因為銷售價格問題突出，不久前全國就開展過商品房銷售價格聯(lián)合檢查；在預(yù)售方面也可能調(diào)整制度，因為深圳等地已經(jīng)率先探索預(yù)售制度改革，試行現(xiàn)房銷售。再如住房租賃，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”也需要制度護(hù)航。

《房地產(chǎn)稅法》被認(rèn)為是我國樓市長效機(jī)制中的關(guān)鍵性制度。盡管該法律不斷傳出起草的消息，但究竟何時進(jìn)入立法審議程序，何時出臺實施，仍是未知數(shù)。此次中央明確提出加快住房制度改革，或許是推進(jìn)《房地產(chǎn)稅法》加快立法、盡快出臺的一個信號，值得期待。

其三，住房制度改革怎么“改”。盡管目前不清楚怎么“改”，但基本可以確定的是，必然會以問題為導(dǎo)向，針對過去多年暴露的問題對癥下藥；必然會以新定位、新理念為核心。譬如，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一新定位，應(yīng)成為改革之“核”。“租購?fù)瑱?quán)”這一新理念廣受期待，也應(yīng)成為改革重點。

眾所周知，1998年房改影響巨大，但之后多年很少公開再提住房制度改革。而這次提出加快住房制度改革，會是1998年房改之后最重大最全面的一次房改嗎？無疑，這會是輿論最關(guān)注的問題之一。如果新一輪房改到來，中國樓市將發(fā)生徹底變化。即使不是最全面最徹底房改，“加快住房制度改革”也值得期待。