蘇州的樓市政策傳遞了一個重要信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調(diào)控。

近日，面對土地市場連續(xù)數(shù)月的火熱行情，蘇州“升級版”調(diào)控政策終于落地，這也使得該城市再次成為各方關(guān)注的焦點。

蘇州升級版樓市調(diào)控傳遞重要信號

5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》提出，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”。該文件規(guī)定，新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，此次蘇州的調(diào)控政策并非采取“一刀切”式的方式，而是體現(xiàn)了較為明顯的“因城施策”“一城一策”甚至“一區(qū)一策”的特點。即根據(jù)不同區(qū)域的具體情況區(qū)別對待，具有很強的針對性。

比如，《意見》中將土地出讓報價條件，從原有的定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。即將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導價5%至10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可；將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導價10%至25%后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。

這種對于土地出讓政策的微調(diào)，對穩(wěn)定土地價格、降低市場風險具有積極意義。

在經(jīng)歷了長時間的強力調(diào)控后，全國各地樓市在今年開春迎來了一波“小陽春”。這其中，以蘇州為代表的一些城市樓市表現(xiàn)搶眼。

據(jù)統(tǒng)計，今年4月蘇州二手房成交量為11748套，環(huán)比增長99.0%，同比增長84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。一些熱點地段的樓盤，再度出現(xiàn)了搶購的火爆場面。

可以說，此次蘇州的調(diào)控具有很強的“風向標”意義。這意味著未來那些樓市依然過熱的城市也將陸續(xù)推出相應(yīng)的抑制性措施。根據(jù)實際的樓市熱度，具體的手段也有可能從土地拍賣、限售條件等擴展到更為嚴厲的信貸限制、購房資格收緊等。

更為重要的是，蘇州的樓市政策傳遞了一個非常重要的信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調(diào)控。

防止樓市“超前繁榮”，還需精準施策

不過，要想使我國的房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)有序的發(fā)展，在堅持“房子是用來住的”基本原則的前提下，關(guān)鍵在于能否精準施策。

這主要包括宏觀和微觀兩個層面。

在宏觀層面上，必須找準導致房地產(chǎn)價格波動的主因，從而抓住樓市調(diào)控的“牛鼻子”。

從宏觀上來說，導致房地產(chǎn)波動的原因包括信貸規(guī)模的大小、土地供應(yīng)的多少，以及人口規(guī)模與人均收入狀況、公租房限價房等公共性質(zhì)住宅的供應(yīng)情況等。

因此，宏觀調(diào)控就必須根據(jù)房地產(chǎn)市場的波動情況實施“逆向調(diào)節(jié)”，采取利率等手段把握好貨幣供應(yīng)的總閥門，合理供應(yīng)住宅用土地規(guī)模，增強公共性質(zhì)住宅的建設(shè)力度，同時降低棚改項目的貨幣化比例等。

在微觀層面上，各地必須從本地的實際情況出發(fā)，精準定位樓市波動的根源，從而找到調(diào)控樓市的最有效措施。

一地的樓市價格波動，有可能與整體宏觀環(huán)境的“大氣候”有關(guān)，也有可能僅與本地環(huán)境的“小氣候”有關(guān)，或者兩者兼而有之。除去宏觀因素外，也需對本地居民收入水平和人口流動情況、招商引資和吸引人才力度、學區(qū)房或醫(yī)院養(yǎng)老院的分布，以及地鐵等交通路線走勢等因素進行科學分析，找到導致當?shù)貥鞘袃r格波動的原因。

至于政策組合，就可以從本地全局出發(fā)，也可以針對某個地段甚至某些樓盤。政策手段則包括本地土地供應(yīng)、土地出讓方式調(diào)整、限購限價條件變動，以及學區(qū)房政策創(chuàng)新、中介結(jié)構(gòu)規(guī)范、監(jiān)督制度完善等。

總之，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，如何防止樓市“超前繁榮”，需要多方面的共同努力。只有找準關(guān)鍵因素、精準施策，才能把握住樓市發(fā)展的命脈，樓市的平穩(wěn)發(fā)展才能真正實現(xiàn)。

□李長安（經(jīng)濟學者）