張承惠 陳道富

近期國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺(tái)也有密切的關(guān)系，房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤(pán)并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國(guó)際社會(huì)唱空中國(guó)的言論也不時(shí)出現(xiàn)。我們認(rèn)為，分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要從中國(guó)的特殊國(guó)情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過(guò)度夸大。堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整，并不必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸，我國(guó)也有條件避免硬著陸發(fā)生。

一、海外房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的基本規(guī)律

在1890—2007年長(zhǎng)達(dá)120年的歷史中，美國(guó)房市崩盤(pán)僅發(fā)生過(guò)兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束，房地產(chǎn)整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整。第一次硬著陸沒(méi)有給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。第二次調(diào)整則成為危機(jī)肇始的源頭，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。只是第三次調(diào)整，引起了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)硬著陸。

同樣是調(diào)整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問(wèn)題，需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸的基本規(guī)律?；仡櫤Ｍ鈳?lái)重大沖擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：