二、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的四個特征

與西方國家房地產(chǎn)市場相比，中國房地產(chǎn)市場存在以下四個方面的差異，不能簡單比照國外房地產(chǎn)市場波動的歷史來推測中國房市走勢。

1.中國的房地產(chǎn)市場仍屬發(fā)展中市場，存在剛性需求

我國房地產(chǎn)市場從上世紀末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場還有距離，其他城市則相差更遠。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實現(xiàn)以價換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。

2.中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)尚不完善，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國的住房供應仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠不能滿足中、低收入群體的必要需求?！笆濉逼陂g，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達20%左右。住房保障體系的建設(shè)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將起到積極的作用。