四、推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整，避免硬著陸的政策思考

當(dāng)下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務(wù)成本，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不可動搖。但由于這個市場具有自己的運行邏輯，政策應(yīng)對不當(dāng)又容易造成硬著陸。對此應(yīng)保持充分的警惕，做好充足的政策準(zhǔn)備。

1.利用規(guī)范民間借貸的時機，推動房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)的必要調(diào)整

我國房地產(chǎn)市場需要經(jīng)過實質(zhì)性調(diào)整，才能更加健康發(fā)展。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調(diào)整提供了一個契機：一是以房地產(chǎn)資產(chǎn)作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產(chǎn)，從而給房地產(chǎn)市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信托產(chǎn)品集中到期的時點，屆時房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應(yīng)利用清理、規(guī)范民間借貸市場的時機，推動房地產(chǎn)市場必要調(diào)整，促使房價的合理回歸。

2.以“鼓勵消費、抑制投機”為目標(biāo)，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的基礎(chǔ)上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段。如擇機調(diào)整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機的成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調(diào)整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

3.創(chuàng)新保障房建設(shè)機制，減少房地產(chǎn)市場調(diào)整可能產(chǎn)生的震蕩

房地產(chǎn)市場的調(diào)整，將不可避免地帶來開發(fā)商的重新洗牌。為降低房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、重組給市場帶來非理性壓力，當(dāng)購買成本顯著低于政府直接建設(shè)保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當(dāng)降低2012年地方政府保障房建設(shè)目標(biāo)，將重點放在保障房的制度和配套設(shè)施建設(shè)上。一旦出現(xiàn)市場超預(yù)期調(diào)整，即加大政府資金投入，既保證房地產(chǎn)市場調(diào)整過程的平穩(wěn)進行，又可推動保障房體系建設(shè)。

總之，我國既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險。盡管如此，仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，及時、合理應(yīng)對突發(fā)情況，著力避免多個因素共振引發(fā)的風(fēng)險。

(作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所)